토지거래허가구역 순서가 중요한 이유

 

 

건축물이나 토지 등 부동산이 중요한 자산으로 취급 받고 있습니다. 이러한 현상은 지금만이 아니라 과거에도 있던 일이지만 현대에 와서 심화되었다는 평가를 내릴 수는 있겠습니다. 

 

과거에도 토지를 많이 소유하고 있는 지주들이 증가하면서 세금 등 많은 문제가 있었습니다. 하지만 이러한 토지는 대부분 농지로만 사용이 되었습니다. 

 

지금에 와서는 사람들이 거주하기 위해 적합한 조건을 갖춘 지역, 혹은 사업을 하기에 적절한 지역 등 다양한 조건이 추가되면서 사실상 이용도가 높은 토지는 더욱 줄어들게 되었습니다. 

 

이런 상황에서 부동산의 가격은 계속 올라가게 되었고 많은 분들이 땅에 얽힌 문제를 경험하게 됩니다. 그 중에는 토지거래허가구역 때문에 곤혹스러운 경우를 겪는 분들도 종종 발생합니다.

 

 

 

 

 

토지 중에서도 특별히 관리가 필요한 경우가 있다는 것을 많이들 알고 계십니다. 가령 많은 사람들이 몰려 사는 도시의 주변에 그 주민들이 사용하기 위한 상수도를 공급하는 수원지가 있다면, 이 주위에 무차별적인 개발을 허용할 때 심각한 문제가 잇따를 것입니다. 

 

이처럼 보호가 필요한 구역이 있을 때 그린벨트라고 부르는 지역을 설정해 보호를 하곤 합니다. 토지거래허가구역이 발생하는 것도 이와 비슷한 이유로 형성됩니다. 특별한 관리를 하는 것인 만큼 이런 부동산을 거래할 때에는 절차에 더욱 신경 써야 할 필요가 있습니다. 간혹 이런 법적인 내용을 잘 몰라서 무턱대고 거래에 임했다가 생각지도 못하게 곤란한 상황에 빠지는 분들이 있습니다.

 

 

 

 

 

예를 들어 A씨가 경험한 난감한 상황을 들어보겠습니다. A씨는 과거에 토지를 소유한 사람인 C씨를 대신하는 B씨와 계약을 체결하기로 했습니다. 그 내용은 토지거래허가구역에 소속하는 임야지역을 매수하기로 하는 것이었습니다. 

 

그런데 계약이 제대로 이행되지 못하게 되면서 법적인 트러블로 이어지는 상황이 벌어졌습니다. A씨는 B씨가 C씨에게서 토지 매매를 할 수 있는 매도인의 지위를 받고 있는 상태이니, 부동산의 토지 거래를 위한 허가 절차를 밟으라고 요구하며 소송을 냈습니다. 

 

하지만 B씨는 A씨와 C씨 사이에서 이루어진 매매 계약에 대해 관할 관청에서 허가를 해 주지 않는다면 매도인으로서의 지위가 자신에게 올 수가 없고, 계약도 무효가 되는 것이라고 반박했습니다.

 

 

 

 

 

이처럼 토지거래허가구역인 부동산을 매매하는 중에 문제가 생긴다는 것을 볼 수 있습니다. 이 경우 허가가 내려지지 않은 상태에서 매매 계약이 먼저 처리되어 순서에 문제가 생겼고 매도인의 지위가 B씨에게 넘어갈 수 있을지 쟁점으로 작용하게 되었습니다. 

 

1심과 2심 재판부에서는 매도인 지위가 인수될 것인지 문제가 된 경우에 투기적 거래의 우려가 없기 때문에 관할 관청에서 허락이 내려지지 않았더라도 무효화하지는 않는다는 입장으로 A씨에게 일부 동의하는 판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

 

그리고 이 사건은 계속 진행되어 대법원의 판결을 기다리게 되었습니다. 그러자 대법원 재판부에서는 매도인 지위가 넘어가는 것에 대해 유효하다는 취지의 결론을 내리기로 했습니다. 

 

매도인의 위치에 대해 넘겨 받는 경우에 매매 계약을 관청에서 허락 받아야 합의 효력이 생긴다고 할 필요는 없다는 설명이었습니다. 

 

하지만 재판부에서는 또 다른 문제점을 지적했는데 A씨가 말하는 거래 대상인 토지가 전체 중의 일부분인지 혹은 특정한 부분을 지칭하는 것인지 불명확하다는 점이었습니다.