분양대금반환청구 계약해제 인정될 상황에서만

분양대금반환청구 계약해제 인정될 상황에서만

아파트분양계약을 체결한 뒤 계약금만 준 상태에서 사정이 생겨 분양받은 사람이 계약을 해제하고 싶으면 계약금만 포기하면 됩니다. 그러나 중도금부터 잔금까지는 분양대금입니다. 설령 분양받은 사람의 잘못으로 인해 계약을 해제하게 되더라도 분양대금은 돌려받아야 합니다. 그렇지 않으면 분양한 자에게는 부당한 이득이 되기 때문입니다. 공정거래위원회가 만들고 제공하는 아파트표준공급계약서에 따르면 이런 경우 이자율을 협의하여 특정한 뒤 이 이자율에 따른 이자까지 분양한 자가 돌려주어야 합니다. 이자를 그냥 취해도 부당한 이득이기 때문입니다.

이런 경우 분양대금반환청구는 큰 무리 없이 받아들여집니다. 물론 이러한 표준계약서의 내용을 그대로 좇아서 계약을 해야 할 의무는 없지만 대부분 크게 벗어나지 않고 따릅니다. 특히 아파트분양계약의 경우 우리 사회에 큰 영향을 주는 계약이고 계약이 이루어지는 수가 많기도 하여 어느 정도 정형화/안정화되어 있으므로 일반적으로 계약내용에 특별한 하자는 없을 것입니다. 문제는 그 이행에 있는 경우가 대부분입니다.

위 표준계약서에는 계약의 해제에 대해 명시되어 있습니다. 그러나 계약 일부에 대한 해제는 명시되어 있지 않은데요. 계약당사자일방의 잘못으로 인해 계약의 일부가 이행될 수 없을 때 계약의 일부에 대한 해제가 가능한 것인지 다투어졌던 사례가 있었습니다. 주택건설사업자가 분양계약을 할 때 공유지분산정의 기초가 된 아파트대지의 일부를 계약체결 뒤 기부채납 하였습니다. 기부채납이란 정부가 무상으로 재산을 받아들이는 것을 말합니다. 채납이란 의견을 받아들인다는 뜻입니다. 일반적으로 기부채납은 어떠한 사업을 하는 대가로 이루어집니다. 주로 건설을 할 때 많이 이루어집니다. 이 사례에서도 그랬습니다.

이러한 기부채납으로 인해 분양받은 사람들은 계약된 것과 달리 공유대지면적이 줄어든 아파트에 입주하게 되어 당연히 피해를 보게 되었습니다. 이에 대해 법원은 감소된 범위만큼 이행불능에 빠지게 된 것이므로 분양을 받은 사람이나 이로부터 분양계약에 대한 지위를 양수한 사람은 해제의 의사표시를 함으로써 전체계약의 문제의 부분에 대한 일부해제가 가능하다고 했습니다. 이에 따라 주택건설사업자는 분양대금반환청구를 받아들여 감소된 공유지분에 상당하는 금액을 이들에게 돌려주어야 했습니다.

우리 법원은 상업광고를 하는 데에 있어서 어느 정도의 과장은 용인된다고 일관된 판결을 하고 있습니다. 용인이 되는 선은 경우에 따라 주관적으로 판단되어야 할 것입니다. 이러한 문제는 고가의 상품인 아파트를 판매하는 경우, 즉 아파트분양광고에 있어서 그 중요성이 더 커집니다.

허위/과장광고로 인해 입은 손해를 이유로 아파트분양계약의 해제가 다투어진 사례가 있었습니다. 흔히 아파트분양광고에는 주변의 개발에 대한 내용이 대부분 포함됩니다. 당연히 분양 당시 현실이 되지 않은 미래에 대한 광고인데요. 어느 정도 구체화된 것을 광고한다면 설령 나중에 개발이 계획대로 진행되지 않는다 하더라고 광고를 한 입장에서는 그에 대한 책임을 물지 않아도 되겠지만 이 사례에서는 이런 단계가 아닌 추상적 수준에 머물러 있었던 지방정부의 개발계획을 구체적으로 분양광고에 이용하여 이것이 손해배상 또는 계약의 해제를 다투는 쟁점이 되었습니다. 지방정부가 분양 당시 발표했던 장기적인 교통개발계획에는 전철역의 구체적인 위치는 특정되어 있지 않았습니다.

그러나 분양사업자는 자신이 분양하는 아파트단지의 근처에 전철역이 생길 것이라는 취지로 구체화하여 분양광고를 하였는데 수분양자들이 입주를 하고 보니 광고되었던 전철역이 생기기는 했는데 광고했던 자리가 아닌 엉뚱한 곳에 생겼던 것입니다. 이에 대해 수분양자들 가운데 일부는 계약의 해제를 주장했고 다른 일부는 손해배상을 요구했습니다. 법원은 이러한 수준의 광고의 허위성과 과장된 정도가 공정한 거래질서를 위협하는 수준이라고 판단했고, 이로 인한 수분양자들의 손해를 인정하여 분양사업자는 이에 대한 배상을 해야 했습니다. 그러나 이러한 손해의 정도가 계약을 통째로 없었던 것으로 물려야 할 정도는 아니라고 했습니다. 따라서 분양대금반환청구는 받아들여지지 않았습니다.

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