명의신탁법률상담 토지반환 가등기 무효는?

명의신탁법률상담 토지반환 가등기 무효는?

부동산실명법 시행 이후, 여전히 많은 부동산 관련 분쟁, 소송이 발생하고 있습니다. 해당 분야의 특수성을 이유로 적지 않은 분들께서 법률적인 도움, 조언을 받으시기 위해 변호사를 찾으시는데요, 이중에서도 부동산과 관련된 명의신탁법률상담에서는 토지 반환에 대한 문의도 많이 이루어지고 있습니다. 등기 명의를 빌려주고 난 다음, 시간이 흘러서 해당 토지를 돌려받기 위해 소유권이전등기 청구권 보전등기 가등기의 인정 여부 등에 대한 상담이 이루어지기도 하는데요, 이번 시간에는 토지반환 가등기와 관련된 사례를 통해서 명의신탁에 대한 자세한 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

G씨는 한 지역의 본인 소유 토지 약 999제곱미터(약 302평)을 구입하면서 K씨 등의 명의를 빌려서 등기하는 명의신탁을 진행하게 되었습니다. 명의수탁자 K씨 등이 혹여 G씨 본인 모르게 토지를 마음대로 처분하지 않을까 걱정하여 이를 막기 위해서 지인인 T씨의 이름으로 매매 예약을 원인으로 한 소유권 이전 청구권 보전등기 가등기도 진행하였습니다.

시간이 흐르고 G씨는 명의수탁자 K씨 등에게 토지반환을 요구하였지만 이들이 땅을 돌려주지 않자 결국에는 소송까지 제기하게 되었습니다. 해당 사건의 1심과 2심에서는 명의수탁자가 토지를 허락없이 마음대로 처분하는 것을 방지하기 위한 목적으로 가등기를 진행한 것이라면 이를 무효로 할 수 없다는 재판부의 판단으로 원고승소 판결이 내려졌습니다.

그러나 대법원에서는 이와는 다른 판결을 내리게 되었습니다. 원고승소 판결한 원심을 깨고 지방법원으로 사건을 환송시킨 것인데요, 대법원 재판부는 실제 토지를 구입한 실소유주가 등기 명의인에게 토지를 명의신탁하는 것은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 어긋난다고 설명했습니다. 

이러한 명의신탁은 무효로 볼 수 있으며 이후 실소유주의 요구에 따라서 토지 명의를 실소유주에게 이전하기로 했다고 하더라도 무효이며, 실소유주가 소유권 이전을 확보하기 위해 가등기를 했더라도 이 역시 무효라고 밝혔습니다.

위의 사례는 명의신탁 자체가 무효이기 때문에 가등기를 해도 효력이 없다는 것이 판결의 취지였습니다. 즉 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 그 자체가 무효이기 때문에 소유권이전등기 또한 무효라고 할 수 있지만, 매도인과 명의신탁자 사이에서 발생한 매매계약은 유효한 것으로 볼 수 있기 때문에 명의수탁자가 해당 토지를 제3자에게 처분하지 않은 경우라면 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자에 대한 소유권이전등기말소를 청구하고 매도인에 대해서는 매매계약에 따른 소유권이전등기를 청구하여 토지에 대한 소유권을 취득할 수 있습니다.

일반적으로 명의신탁법률상담 문의 내용 중에서는 위와 같은 사례들이 적지 않게 언급되고 있습니다. 부동산실명법 시행 이후, 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 사이에서 명의신탁 계약이 체결된 경우에는 매수대금을 실질적으로 부담한 사람의 요구에 따라서 해당 토지 및 부동산의 소유 명의를 이전하기로 하는 약정의 효력 여부가 문제가 될 수 있습니다.

이와 함께 명의신탁자가 명의수탁자에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하고자 하는 목적으로 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 한 다음 나중에 명의신탁자 요구에 따라 본등기를 해주기로 하는 약정이나 약정에 의한 가등기 또한 문제가 될 수 있다는 것을 알고 있어야 합니다.

부동산 및 명의신탁과 관련된 분쟁, 소송에서는 법률용어의 난해함과 절차상의 복잡함 등으로 일반인이 개인적으로 혼자서 문제를 해결하기에는 많은 어려움이 뒤따를 수 있습니다. 이에 변호사를 선임하여 명의신탁법률상담을 받아보시고 현재 자신의 상황에 대한 냉정한 판단 및 체계적인 대응책을 마련하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

이주헌 변호사는 의뢰인의 편에서 모든 사안을 철저하게 검토하고 날카롭게 분석하여 해결방안을 제시해 만족스러운 법적 솔루션을 찾아내기 위해 노력을 하고 있으며 힘들고 어려운 상황에서 좌절하시는 의뢰인분들께 도움이 되어 드리고 있습니다.