부동산명의신탁상담 으로 가등기 효력 알아보기

부동산명의신탁상담 으로 가등기 효력 알아보기

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조에 따르면 명의신탁 약정은 무효로 하며 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권 변동은 무효로 한다고 명시되어 있습니다. 그리고 위 사항에서의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정되어 있습니다. 이렇게 명의신탁이 허용되지 않는다는 것은 이미 많이 알려져 있어서 부동산을 타인의 명의로 취득한 명의신탁자는 명의신탁으로 얻은 부동산을 뺏기지 않으려고 여러 가지 방법을 모색하게 되는데요, 그 중에서도 가장 쉽게 떠올리는 것이 소유권 이전 등기 청구권의 보전을 위한 가등기라고 할 수 있습니다. 부동산명의신탁상담 과정에서도 이러한 가등기에 대한 여러 문의가 이루어지고 있습니다. 이번 시간에는 사례를 통한 부동산 명의신탁 가등기의 효력 여부를 알아보겠습니다.

 

 

ㅎ씨는 토지 약 999㎡(302평 가량)의 구입에 있어 ㅁ씨 등의 이름으로 명의수탁자 등기를 진행하였습니다. 이와 함께 명의수탁자들이 ㅎ씨의 허락을 받지 않고 토지를 처분하는 것을 방지하고자 지인이었던 ㄹ씨의 이름으로 매매 예약을 원인으로 한 소유권 이전 청구권 보전등기 가등기도 진행하였습니다. 하지만 이후 토지의 반환을 요구하였지만 이를 돌려주지 않자 결국 소송까지 이어지게 되었습니다. 재판부는 1심과 2심에서는 가등기의 목적이 명의수탁자가 본인의 마음대로 토지를 처분하는 것을 방지하기 위해서라면 이를 무효로 할 수 없다라는 설명과 함께 원고 승소의 판결을 내렸습니다.

 

 

하지만 대법원에서의 판결은 이와 달랐습니다. 토지의 실소유주인 명의신탁자 ㅎ씨를 대신해서 토지에 대한 가등기를 한 ㄹ씨가 ㅁ씨 등에게 가등기에 따라 토지 소유권 이전 등기를 하라며 소송을 낸 사건에서 1심과 2심의 원고 승소 판결을 깨고 다시 지법 합의부로 돌려 보낸 것입니다. 재판부는 토지를 실제로 구입한 ㅎ씨(실소유주)가 등기 명의인에게 토지를 명의신탁하는 것은 부동산 실권자 명의 등기에 관한 법률에 위배되는 것으로 이를 무효로 해야 한다고 설명하였습니다. 또한 ㅎ씨가 소유권 이전의 확보를 목적으로 가등기를 했다고 하여도 무효이며 토지의 명의를 ㅎ씨에게 나중에 이전하기로 했다 하더라도 무효라고 덧붙였습니다.

 

즉 명의신탁 자체가 무효인 상황에서 이에 대한 가등기를 진행했다고 하더라도 이는 무효가 된다는 것을 설명해주는 주택임대차분쟁 관련 사례였습니니다. 명의신탁이 무효라면 해당 토지의 소유권은 처음 토지를 팔았던 매도인에게 다시 복권되기 때문에 명의신탁자는 매도인의 권리를 대신 행사하여 명의수탁자를 상대로 등기 말소 청구를 해야 합니다.

 

 

 

가등기를 하게 되면 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 임의 매각하게 되어도, 명의신탁자가 본등기를 한다면 제3자는 소유권을 상실하게 됩니다. 때문에 실질적으로 명의수탁자의 처분이 제한될 수도 있는데요, 가등기를 해놓았다고 해서 명의신탁자가 소유권 취득을 하는 것은 아닙니다. 그러나 가등기를 마친 다음 진행된 소유권이전등기, 가처분 등의 등기는 가등기 후 본등기가 되면 모두 말소가 될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 해당 법률과 관련해서 가등기의 효력은 인정되기 어렵다고 볼 수 있습니다. 명의신탁자 명의로 된 가등기의 전체가 되는 명의신탁 약정의 일부로 무효라고 볼 수도 있으며 해당 명의신탁의 무효로 대항할 수 있는 제3자에도 해당되지 않아서 본등기 절차에 명의수탁자가 협조하지 않는 경우라면 명의신탁자는 소유권 취득이 어려울 수 있습니다.

 

 

부동산 명의신탁에서는 다양한 분쟁과 소송이 발생할 소지가 농후하기 때문에 부동산명의신탁상담을 위해서 변호사와 함께 준비를 하고 선임하여 소송을 준비하는 것이 좋습니다. 부동산 및 명의신탁 관련 분쟁, 소송 상황에 직면하고 계시다면 관련 법에 대한 지식을 갖추고 있는 이주헌변호사와 함께 상담을 진행해 보시길 권해드립니다. 다양한 법 해석이 가능한 부동산명의신탁 관련 사안에서 정확한 부동산명의신탁상담으로 체계적인 지원을 도와드리겠습니다.