철기 및 준공_주택재건축분쟁 변호사

철거 및 준공_주택재건축분쟁 변호사

 

 

안녕하세요. 주택재건축분쟁 이주헌 변호사입니다.

오늘은 철거 및 준공에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. 다만, 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 사업시행자는 기존 건축물의 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수의 허가를 얻어 관리처분계획의 인가를 받기 전이라도 해당 건축물을 철거할 수 있습니다.   사업시행자는 사업시행인가를 받은 날부터 2년 이내에 착공신고서에 관련 도서를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 공사에 착수해야 합니다.

 

 

 

                                       

 

 

기존 건축물 철거

 

◇ 철거 시기

 

- 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항).

 

· 시장·군수는 사업시행자가 기존의 건축물을 철거하는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 시기에는 건축물의 철거를 제한 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제3항).

 

√ 일출 전과 일몰 후

 

√ 호우, 대설, 폭풍해일, 지진해일, 태풍, 강풍, 풍랑, 한파 등으로 해당 지역에 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 「기상법」 제13조에 따라 특보를 발표한 때

 

√ 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조에 따른 재난이 발생한 때

 

√ 위의 시기에 준하는 시기로서 시장·군수가 인정하는 시기

 

- 그러나 「재난 및 안전 관리기본법」·「주택법」·「건축법」 등 관계 법령에 따라 기존 건축물이 붕괴와 같은 안전사고의 우려가 있거나 폐공가(廢公家)의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에는 사업시행자는 기존 건축물의 소유자의 동의 및 시장·군수의 허가를 얻어 관리처분계획의 인가를 받기 전이라도 해당 건축물을 철거할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제2항).

 

· 이 경우 건축물의 철거에도 불구하고 토지 등 소유자로서의 권리·의무에는 영향을 주지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제2항).

 

◇ 물건조서 등의 작성

 

- 사업시행자는 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획의 수립을 위하여 기존 건축물에 대한 물건조서(物件調書)와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조의2제1항).

 

- 물건조서를 작성할 경우에는 기존 건축물의 가격산정을 위하여 건축물의 연면적, 그 실측평면도, 주요마감재료 등을 첨부해야 합니다. 다만, 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물 현황도와 일치하는 경우에는 건축물 현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조의2제2항).

 

◇ 철거업자 선정

 

- 사업시행자(사업대행자 포함)는 시공자 선정 시 공사에 관한 계약 체결뿐만 아니라 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항도 포함하여 계약을 체결해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제4항).

 

◇ 철거신고

 

- 사업시행자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 7일 전까지 건축물철거신고서(전자문서로 된 신고서 포함)에 석면조사결과 사본(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에 한함)을 첨부하여 특별자치도지사, 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)에게 제출함으로써 철거신고를 해야 합니다(「건축법」 제36조제1항).

 

 

 

 

 

착공

 

◇ 착공신고

 

- 건축물의 공사를 착수하려는 사업시행자는 착공신고서(전자문서로 된 신고서 포함)에 관련 서류 및 도서를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여 공사계획을 신고해야 합니다. 다만, 건축물 철거 신고 시 착공예정일을 기재한 경우에는 제외됩니다(「건축법」 제21조제1항, 「건축법 시행규칙」 제14조제1항 및 별지 제13호서식).

 

◇ 시공보증서 제출 확인

 

- 시장·군수는 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 받는 경우에는 시공보증서 제출 여부를 확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제2항).