부동산임대계약 채무초과 상태알고도?

부동산임대계약 채무초과 상태알고도?

채무를 가진 자가 고의로 자신의 소유하고 있는 부동산 자산 및 자신의 자산을 줄여 충분한 변제가 이루어 지는 것을 방해행위를 할 때 사해행위가 인정이 됩니다. 이는 부동산임대게약에 대해 채권자취소권을 행사하여 부동산 자산을 원래대로 돌려 다시 채무를 변제하게 할 수 있는데요.

오늘은 임대인의 채무초과 상태를 알면서도 부동산임대계약을 맺어 사해행위취소를 구한 사건을 살펴보도록 하겠습니다.

A은행은 B씨에게 돈을 빌려주면서 A씨가 소유하고 있던 유일한 재산인 부동산에 근저당권을 설정해 두었지만 대출금을 갚지 못하자 A씨의 부동산을 경매에 넘겼습니다. 하지만 A씨는 경매 개시 두 달 전에 B씨와 부동산임대계약을 맺으면서 B씨는 소액보증금 임차인으로서 우선변제를 받았습니다.

A은행은 A씨가 돈을 갚지 않기 위해서 거짓 임차인을 내세워 부동산임대계약을 체결한 뒤 부동산임대계약을 체결하였다며 배당이의 소송을 제기했습니다. 해당 사건을 맡은 원심 재판부는 원고패소 판결을 하였지만 대법원 재판부의 판결은 원심과 동일하지 않았습니다.

대법원 재판부는 임차인 B씨가 임대인 A씨의 채무초과상태가 충분히 의심이 되는데도 불구하고 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 액수인 보증금을 지급하고 부동산임대계약을 체결하여 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데 해당 부동산임대계약은 현행 관행을 벗어나는 비정상적인 거래에 해당한다고 설명했습니다.

또한 재판부는 ㄱ시에 살던 A씨가 ㄴ시에 살던 A씨의 아파트 부동산임대계약을 맺은 점과 계약 체결장소가 ㄷ시 였던 사실도 이례적이기 때문에 B씨의 부동산임대계약은 A은행의 채권을 해하는 사해행위로 볼 수 있다고 판시했습니다.

더불어 재판부는 주택임대차보호법의 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 일반적인 거래일 경우 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 대해 주의를 덜 기울일 수는 있다고 밝혔습니다. 다만 당시 보증금 액수는 적정했는지 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 존재하는지 등을 종합적으로 고려하여 임차인의 사해행위 여부를 판단해야 한다고 판시했습니다.

결과적으로 재판부는 A은행이 A씨의 행위는 사해행위에 해당한다며 A씨를 상대로 낸 배당이의소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 관할 법원으로 돌려 보냈습니다. 

오늘은 부동산임대계약에 대한 사해행위를 구하는 소송을 살펴보았습니다. 부동산과 관련하여 분쟁이 발생한다면 관련법에 지식을 갖춘 변호사와 도모하여 사건을 조속히 해소할 수 있는 방안을 마련하는 것이 좋습니다.

부동산 분쟁으로 소송을 피할 수 없는 상황에 직면해 있다면 관련소송에 승소경력을 갖춘 이주헌변호사와 도모하여 사건을 조속히 해소하시기 바랍니다.