상가점포임대계약 전주인 체납비있다면

상가점포임대계약 전주인 체납비있다면

임대차 계약을 바탕을 두고 임차인이 임대인의 점포를 임대한 다음 사용을 하고 해당 대가를 임대인에게 지급하기로 약정한 계약을 상가점포임대계약이라고 합니다. 상가점포임대계약을 체결할 경우 부동산등기부를 열람 한 다음 계약자가 실제의 소유자에 해당하는 것인지 확인하는 과정을 면밀히 거쳐야 사기를 미연에 방지할 수 있습니다.

오늘은 상가점포임대계약을 체결한 임차인이 월세 및 관리비가 연체 된 상태였고 소유주가 바뀌게 되면서 발생한 분쟁을 다음 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

A씨는 경매를 통해 상가를 매수를 하면서 전 주인인 B씨로부터 상가를 상가점포임대계약을 맺은 C씨가 월세와 관리비를 4년간 지급을 하지 못하고 있는 상태였는데요. C씨는 B씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 주기로 하고 상가점포임대차계약을 체결을 맺었지만 보증금보다 더 많은 금액이 연체가 되어있었습니다.

C씨의 상태를 알게 된 A씨는 상가점포임대계약을 해지 하면서 C씨는 보증금을 다시 반환 할 때 까지 나가지 않을 거라고 주장하며 부동산 인도를 거부했습니다. A씨는 상가점포임대계약 상의 월세체납으로 인해 임대보증금 반환의무가 없다며 상가를 비워 달라고 소송을 제기했습니다.

해당 사건을 맡은 1심 재판부는 C씨가 상가를 인도 한 다음 밀린 관리비를 지급하라며 원고승소 판결을 하였지만 2심 재판부는 상가 명도를 명하면서 A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추고 있지 않은 상태이기 때문에 연체차임채권이 승계가 되지 않는다고 밝혔습니다. 이어서 C씨에 대한 채권양도가 존재하지 않아 A씨는 건물 소유권 취득을 한 다음 연체한 차임 중 200만원만 보증금에서 공제를 할 수 있는 상태라며 원고패소 판결했습니다. 

하지만 대법원 재판부의 판결은 원심과 같지 않았습니다. 대법원 재판부는 상가점포임대계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료가 된 다음 목적물을 임대인에게 다시 명도를 할 때까지 발생 되어지는 모든 채무를 임차인이 담보로 하고 있는 것이라고 밝혔습니다. 이어서 임대차로 발생하는 채무에서 임대차관계 종료 다음 목적물이 다시 인도를 받을 때까지 특별한 사정을 갖춘 상태가 아니라며 별도의 의사가 있지 않더라도 보증금에서 공제를 할 수 있다고 설명했습니다. 

또한 재판부는 임차건물을 양수한 양수인이 건물 소유권을 취득하게 되었을 경우 상가점포임대계약이 종료된 임차인이 임대차보증금을 돌려 주어야 할 경우에도 임대인이 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 비롯하여 관리비를 공제할 수 있다고 설명했습니다.

더불어 재판부는 일반적인 임차건물의 양도를 할 경우 연체차임 및 관리비 등에서 변제가 남아있는 상태에 있다고 하더라도 상가점포임대계약이 종료 된 다음 지급 된 임대차보증금에서 이를 제하는 것은 당사자들의 의사나 거래관념에 부합 하다며 원고승소 판결했습니다.

오늘은 상가점포임대계약에서 임차인이 월세가 연체 된 상태로 건물자가 바뀌게 되면서 발생한 분쟁을 살펴보았습니다. 부동산과 관련하여 분쟁이 발생하게 된다면 관련소송에 승소경력을 갖춘 이주헌변호사와 도모하여 사건을 조속히 해소하여 기대하는 결과를 도출하시기 바랍니다.