부동산 명의신탁처분 시

부동산 명의신탁처분 시

부동산을 실제로 가지고 있는 사람이 타인의 명의를 빌려서 등기를 마치는 것을 부동산 명의신탁이라고 합니다. 부동산 명의신탁은 탈세 및 투기가 많이 발생하여 부동산 실명법을 통해 명의신탁을 막고 있습니다.

하지만 부부간의 명의신탁 및 증여에서는 예외를 제외하고 모든 부동산 명의신탁으로 발생한 매각행위를 인정해 주지 않고 있습니다. 오늘은 채무를 피하기 위해 부동산신탁을 통해 재산을 숨겨 발생한 사례를 살펴보도록 하겠습니다.  

A씨는 B씨가 부동산계약에서 매매를 해제 하여 발생한 대금채권을 가지고 있었습니다. B씨는 자신이 소유하고 있는 부동산 자산을 C씨에게 부동산 명의신탁을 통해 넘겨 주었으며 C씨는 D씨에게 부동산을 매도했습니다. 

이 사실을 알게 된 A씨는 C씨가 처분한 건물의 본래 주인은 B씨이며 C씨가 부동산 재산을 매각하면서 B씨의 적극재산이 감소하였다고 밝혔습니다. 이에 A씨는 D씨를 상대로 매매를 취소하는 소송을 제기했습니다.

이 사안에 대해 1심 재판부는 A씨의 손을 들었지만 2심 재판부는 1심과 판결이 달랐습니다. 2심 재판부는 채권자취소권 행사를 할 때 취소의 대상자는 채무자와 수익자 사이의 법률행위로 한정되며 제 3자가 한 법률행위는 취소의 대상에 해당하지 않는다며 소를 각하했습니다.

하지만 대법원의 판단은 2심과 달랐습니다. 2심 재판부는 부동산실명법 시행 이후 수탁자에게 이전하는 양자간 부동산 명의신탁의 경우에는 수탁자 명의의 소유권이전등기는 원인이 무효로 돌아갔기 때문에 말소 해야 한다고 밝혔습니다. 이어서 부동산은 기존 부동산 신탁자의 소유가 되기 때문에 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산으로 볼 수 있다고 설명했습니다.

또한 재판부는 채무를 이행해야 하는 부동산 신탁자가 책임재산을 자신의 명의 및 수탁자의 명의로 제3자와 매매계약을 체결하는 등 실질적 당사자로서 법률행위를 하면 신탁자의 채무초과가 더 악화된다고 밝혔습니다. 이어서 신탁자도 이러한 사실들을 알고 있으면서 신탁자가 부동산명의신탁을 하여 건물을 처분 한 경우 신탁자의 일반채권자에게 피해를 줌으로 사해행위에 해당한다고 설명했습니다.

더불어 재판부는 신탁자와 제3자 사이에서 발생한 거래는 사해행위 취소의 대상이며 원상회복을   할 때에는 제3자가 수탁자에게 말소등기절차를 따르는 방법으로 진행되어야 한다고 밝혔습니다. 이어서 재판부는 원심에서 법리를 오해하여 판결을 내린 부분을 추가적으로 설명했습니다.

재판부는 A씨가 B씨의 부동산 명의신탁을 통해 C씨에게 넘겨 주면서 부동산 책임재산을 D씨에게 매각한 행위에 대해 사해행위 취소를 구한다고 A씨가 주장한다고 밝혔습니다. 그러나 재판부는   원심이 C씨와 D씨의 매매행위로 발생하여 취소를 청구해달라는 A씨의 청구를 위법 하다고 보고 각하 판결을 내린 것은 사해행위 대상이 되는 채무자가 한 법률행위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 설명했습니다. 

결과적으로 재판부는 A씨가 부동산 매수인 D씨를 상대로 낸 사해행위 취소소송 상고심에서 소를 각하 한 원심을 파기하고 사건을 관할법원으로 돌려 보냈습니다.

오늘은 부동산 명의신탁을 통해 채무의 강제집행을 방해하면서 발생한 사례를 살펴보았습니다. 이러한 부동산 분쟁은 일반인이 해결하기에 다소 법률적 내용이 복잡하며 상황에 따라 다양한 변수들이 나타날 수 있기 때문에 관련법에 지식을 갖춘 변호사와 상담하여 문제의 쟁점을 파악하는 것이 좋습니다.

부동산 분쟁으로 소송을 고려하고 있다면 부동산 소송에 다양한 경험을 갖추고 승소 경험이 있는 이주헌변호사와 동행하여 분쟁의 씨앗을 제거하시기 바랍니다.