건물소액임차보증금 최우선 변제 적용대상 제외되는 경우

건물소액임차보증금 최우선 변제 적용대상 제외되는 경우

법으로 보장되는 최소한의 보증금을 건물소액임차보증금이라고 합니다. 건물소액임차보증금은 주택임대차 계약관계에 있어 경제적 약자라고 할 수 있는 임차인의 최소한의 권리 보호를 위해 주택임대차보호법에 의해 최우선적으로 변제하는 것이 가능한데요. 이를 보고 최우선변제권이라고 합니다.

문제는 허위계약 체결 등 이러한 법적장치가 악용되는 사례가 종종 있다는 것입니다. 법의 사각지대를 악용하는 것이죠.

이번에 살펴볼 사례 또한 그런 내용인데요. 건물이 경매에 넘어갈 줄 알고 있는 상태에서 시세에 비해 저렴한 보증금을 내고 임대차계약을 맺었다면 소액임차보증금 최우선변제 받을 수 있을까요?

공인중개사인 A씨는 배우자인 B씨를 시켜 C아파트에 대한 임대차계약을 체결하게 됩니다. 그런데 C아파트의 채권최고액은 이미 8억이 넘는 상태였습니다. 심지어 시세보다도 2억 정도가 초과된 상태로 당장 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상태라고 할 수 있었습니다. 이렇게 문제가 많았던 C아파트는 임대차보증금 역시 비슷한 조건의 다른 아파트보다도 훨씬 저렴했습니다.

B씨는 C아파트로 이사하게 되어 전입신고를 끝낸 후 확정일자까지 받았습니다. 임차인이 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선적으로 건물소액임차보증금을 변제받을 권리를 행사하기 위해선 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 하기 때문입니다.

그리고 A씨와 B씨가 원래 살고 있던 집은 1억 원이 넘는 보증금을 받고 남에게 빌려줬고, 상황은 예상했던 대로 C아파트가 임의경매에 넘어가는 쪽으로 흘러갔습니다.

그런데 법원은 배당표를 작성할 때 C아파트에 대한 압류권자인 세무서에 200여만 원, 근저당권자인 모 은행에는 4억여만 원을 배당한다고 결정했습니다. 이에 B씨는 자신들이 C아파트에 대한 확정일자까지 정상적으로 받은 임차인임에도 불구하고 건물소액임차보증금 최우선변제를 받지 못한 것을 이유로 배당이의의 소를 제기했습니다.

이 사건에서 대법원은 A씨 부부의 손을 들어주지 않았습니다. 이미 이들은 자기 소유 아파트를 가지고 있었는데도 채권최고액 합계가 아파트의 시세를 초과하는 아파트를 임차한 것이고, 해당 아파트가 경매에 넘어갈 것을 알고서 소액임차인의 요건에 맞게끔 시세보다 현저히 적은 임차보증금만을 내고서 계약을 체결한 점 등에 비춰봤을 때 주택임대차보호법에 의해 건물소액임차보증금 최우선 변제 받을 수 있는 대상이라고 보긴 어렵다는 판단에서였습니다. 앞선 1, 2심 또한 같은 입장이었습니다.

지금까지 건물소액임차보증금 최우선변제를 둘러싼 분쟁 사례를 살펴보았습니다. 이번 판결의 경우 건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결로 소위 말하는 깡통주택이 속출하고 있는 가운데 나온 판결입니다.