상가점포권리금 손해배상청구 가능한 경우?

상가점포권리금 손해배상청구 가능한 경우?

영업과 관련하여 상가점포를 임차하시는 경우 임차료 외의 상가점포권리금을 부담하는 경우가 있습니다. 상가점포권리금은 점포의 임대차와 별개로 이전에 해당 점포에서 영업하던 사람이 일구어놓은 상권을 다음 사람이 양도받는 것에 대한 대가를 지불하는 것으로 관행상 요구되는 것인데요. 때문에 상권 형성이 잘 되어 있는 점포의 경우에는 보증금보다 이러한 상가점포권리금이 더 높은 경우가 발생하기도 합니다. 상가점포권리금은 임대차계약에서의 보증금과는 달리 법률상 당연히 규정하고 있는 것은 아니기 때문에, 상가점포권리금에 대해서 꼼꼼히 알아보신 후 신중하게 임대차계약을 체결하셔야 향후 상가점포권리금으로 인한 예상치 못한 손해를 방지하실 수 있는데요, 오늘은 상가점포권리금을 지불하였는데 향후 상가점포 영업에 관한 분쟁이 발생한 경우, 상가점포권리금을 둘러싼 법률관계는 어떻게 처리되는지와 관련하여 실제 사안을 통해 알아보도록 하겠습니다.

A씨는 약국을 운영하는 사람인데, a약국의 이전 임차인에게 상가점포권리금 1억 6천만원을 지급하고 임차권을 양수하여 해당 상가에서 a약국을 운영하고 있었습니다. 그러던 중 B씨가 a약국을 소개받고 A씨와 사이에서 상가점포권리금 3억 8천만원을 지급하고 a약국에 대한 임차권을 양수하였습니다. 이에 이 a약국이 위치한 상가점포의 소유자인 Z씨에게도 임차권 양도, 양수에 관한 승낙을 받았고, Z씨와 B씨 사이에서 A씨가 작성하였던 임대차계약서를 B씨의 명의로 다시 작성하도록 하였습니다. 그런데 Z씨는 a약국을 포함한 상가점포 및 그 부지를 다른 사람에게 매도할 예정이었는데요, 이에 따라 기존 임대차 계약 기간이 만료하자 B씨와 재계약 하지 않고 다른 사람과 매매계약을 체결하고 B씨에게 a약국 점포를 명도해줄 것을 요청하여 매매를 완료하였습니다.

이로 인해 B씨는 A씨를 상대로 불법행위에 기한 손해배상 및 부당이득의 반환을 청구하게 되었습니다. A씨가 Z씨가 이 건물을 매도할 예정이어서 임대기간이 충분히 보장되지 않을 것이라는 사실을 미리 알고 있었음에도 상가점포권리금을 챙기기 위해서 B씨에게 이러한 사실을 알리지 않고 임차권을 양도하여 상가점포권리금 상당 및 정신적인 고통으로 인한 손해를 입혔다는 것입니다. 또한 A씨가 과도한 상가점포권리금을 취하였으므로 해당 양도계약은 불공정한 법률행로서 무효이고, 따라서 상가점포권리금 상당액을 부당이득 하였으므로 이에 대해서 반환해야 한다고 주장하였습니다. 혹은 그렇지 않더라도 상가점포권리금 상당의 수익을 올릴 수 있을 것이라고 착각하여 이 계약을 맺은 것이므로 착오에 의한 의사표시를 취소하여 계약이 취소되었으므로 상가점포권리금을 반환할 것을 구하였는데요.

이에 대해 1심에서는 먼저 불법행위 부분과 관련하여서는 A씨가 비록 Z씨가 이 사건 건물을 매도하려고 한다는 사정을 알고 있었다는 점은 자백하고 있지만, 이러한 사실을 의도적으로 B씨에게 숨겼다거나, B씨가 알지 못하게끔 방해했다고 보기는 어려우므로 불법행위를 저질러 손해를 끼쳤다고 보기는 어렵다고 판단하였고, 불공정한 법률에 해당하기 위해서는 A씨가 B씨의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 경우에 성립하는 것인데, 이를 인정하기도 어렵다고 보았습니다. 또한 상가점포권리금 상당의 수익을 올릴 수 있다는 착오는 동기의 착오로서, 계약서에 포함되지 않은 이상 이를 이유로 계약을 취소할 수는 없어 B씨의 청구를 모두 기각하였습니다.

그러나 이에 대해 B씨가 항소하면서 채무불이행에 의한 손해배상책임을 덧붙여 주장하였습니다. A씨로서는 임차권의 양도양수계약에 따라 B씨가 원 소유자인 Z씨와 정상적으로 임대차계약을 체결하게 해주어야 함에도, 단순히 임차인 명의만 변경하였을 뿐이므로 채무불이행으로 인해 상가점포권리금 상당의 손해배상을 해야 한다는 것이었습니다.

A씨는 이에 대해 B씨와 Z씨 명의로 새롭게 임대차계약서를 작성하도록 해주었고, 이후 실제로 B씨가 a약국에서 영업도 하였으므로 본인의 의무를 모두 이행했다고 주장하였는데요, 재판부에서는 이러한 A씨의 주장을 받아들이지 않았습니다. A씨가 Z씨에게 B씨와의 임대차계약서를 작성해달라고 하면서 임차권 양도에 관한 점은 언급하지 않고 단지 형식상으로 명의만 변경하는 것으로 말을 하였고, 이에 Z씨 역시 그렇게 받아들이고 B씨와의 임대차계약서를 작성해 주었다는 점이 확인되었기 때문입니다. 따라서 재판부는 A씨의 채무불이행에 기한 손해배상 책임이 인정되었고, 상가점포권리금 상당의 손해배상을 입은 것은 맞지만, B씨가 임차권 양도에 관하여 원 소유자인 Z씨의 의사를 충분히 확인하지 않았고, 이후 일정기간 약국을 운영할 수 있었던 점 등을 참작하여 그 손해배상의 범위는 상가점포권리금의 60% 수준으로 제한한다고 판단하였습니다. 이에 대해 A씨가 상고하였으나 기각됨으로 인해 확정이 되었던 사안입니다.

이처럼 거액의 상가점포권리금을 지급하였음에도 그에 따른 권리를 제대로 행사하지 못한 경우, 일정 요건을 충족하면 손해배상을 받아보실 수도 있습니다. 하지만 상가점포권리금 자체에 대해 법률상 보호하는 것이 아닌 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상의 형식으로 이를 돌려받아야 하기 때문에 입증에 있어서 보다 까다로울 수 있는데요. 때문에 상가점포권리금으로 인한 분쟁이 발생하신 경우 관련 증거자료의 수집이나 법리구성에 어려움을 겪으시는 분들이라면 소송 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 좀 더 손쉽게 접근해보실 수 있습니다. 이주헌 변호사는 부동산 소송 경험이 풍부하여 이와 관련한 현실적인 상황을 잘 알고 있고, 돌발적인 상황에 적절하게 대처할 수 있는 능력을 가지고 있습니다. 상가점포권리금으로 인해 분쟁이 발생하신 경우, 이주헌 변호사의 도움을 받아 해결책을 찾아보시기 바랍니다.