상가월세연체 계약해지 가능

상가월세연체 계약해지 가능

부동산 임차인은 계약갱신요구권에 의해 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그리고 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없는데요.

이와 관련해 계약해지사유로 상가월세연체도 인정되는지가 쟁점으로 떠오른 사건이 발생한 적 있습니다. 이 경우 계약만료 전이라도 해지가 가능할까요? 법원은 임차인의 요구로 상가 임대차계약이 갱신되었더라도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 판결을 내놓았는데요. 자세한 상황을 살펴보도록 하겠습니다.

○○씨는 자신의 상가를 △△씨에게 임대했습니다. 그로부터 2년이 지난 뒤 ○○씨는 임대차계약 기간이 만료되었다면서 명도소송을 제기했는데요. ○○씨의 주장에 따르면 △△씨가 두 달분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다는 것이었습니다. 이에 맞서 △△씨는 임대차계약이 이미 갱신되었고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장하죠.

법원은 원고승소 판결을 선고하며, 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다른데, 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 상가임대차 계약해지사유에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 말했습니다.

또한 임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새롭게 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 되기 때문에 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반하는 것으로 보았습니다.

한편, 상가건물 임대차보호법은 제10조1항은 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 상가임대차 계약해지사유 없이 거절하지 못한다'고 하면서도 예외적으로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있는 반면, 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있습니다.

이처럼 부동산을 둘러싼 분쟁은 복잡한 법리로 얽혀 있어 날카로운 통찰력이 발휘되어야 하는 사건이라고 할 수 있는데요. 더욱이 재판 결과에 따라 고가의 재산의 소유자가 갈릴 수 있는 만큼 지체 없이 법률조력자와 동행하는 것이 현명합니다. 이와 관련된 문제로 골머리를 앓고 있다면 서둘러 이주헌변호사에게 자문을 구하는 것도 좋은 선택입니다.