임대차법률상담 무상확인서 관련 분쟁

임대차법률상담 무상확인서 관련 분쟁

부동산을 이용한 담보 대출과정 중에서 해당 담보 부동산에 사용수익 중인 임차인이 있는 경우, 채권자는 담보의 가치를 평가하기 위해서 정확한 임대차내역을 파악해야 합니다. 이러한 과정에서 거주자가 임차인이 아니거나 무상으로 사용하는 것에 불과하다는 확인서를 채무자인 건물주를 통해서 요청하는 경우가 적지 않습니다.

건물주가 하는 부탁이라 이를 거절하기 껄끄러운 점도 있고 실제로 임대차관계가 유지되고 있기 때문에 큰 문제가 되겠냐 싶은 생각으로 무상임대차확인서를 제공하는 임차인이 있는데요, 이와 같은 문제로 인해서 임대차법률상담을 진행하시는 분들이 계십니다. 이번 시간에는 이와 관련된 분쟁 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

공인중개업을 하는 Q씨는 한 상가 사무실을 빌려서 사무실을 운영하고 있었습니다. 그러던 중 건물주인 N씨로부터 은행의 담보 대출이 필요하기 때문에 무상거주확인서를 작성해달라는 부탁을 받게 되고 이를 승낙하였습니다. N씨는 이를 근거로 하여 은행에 근저당권을 설정하였고 대출을 받았는데요, 결국에는 대출금을 상환하지 못하여 상가 건물이 경매에 넘어가는 상황이 발생하였습니다.

상가 건물을 경락 받은 K업체는 Q씨에게 사무실을 비워달라는 요청을 하였지만 Q씨는 보증금 반환이 이루어지면 사무실을 비우겠다고 하면서 동시이행의 항변을 주장하였습니다.

1심에서는 K업체의 주장을 받아들였지만 2심에서는 이와 반대로 Q씨의 손을 들어주었습니다. 2심 재판부에서는 K업체가 임대차 관계 조사를 통해서 Q씨의 임차권이 대항력이 있음을 알고 해당 건물을 낙찰 받아서 그 소유권을 취득했다라고 볼 수 있다 설명하였습니다. 

그리고 Q씨가 경매 이전 무상거주확인서를 작성한 사실이 인정된다 하더라도 경매 절차상 임대차 관계를 분명히 했기에 K업체가 경매가격의 결정에 신뢰를 준 것이라 할 수 없다라고 덧붙였습니다. 그래서 신의성실의 원칙, 금반언의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없기에 Q씨의 주장을 받아들인 판결을 내렸습니다.

결국 사건은 대법원에까지 넘어가게 되었습니다. 대법원의 판결은 Q씨의 주장을 허용할 수 없다는 내용이었는데요, 해당 건물에 대한 임의경매절차에서 Q씨가 상가의 임차인이라는 사실이 나와있긴 하지만 은행에서는 Q씨가 작성한 무상거주확인서를 첨부하여 임차인 권리 배제신청서를 제출했다고 설명하였습니다. 

K업체에서 이러한 사실을 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정한 것이라면. Q씨가 K업체의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하기 때문에 Q씨의 주장을 허용할 수 없다고 밝혔습니다.

실제로 합당한 비용을 지불하며 건물을 사용하는 유상의 임대차관계에 있다고 하더라도 채권자에 대해서 무상임대차라는 것을 확인해주는 무상확인서를 작성해줬기 때문에 이후 낙찰자에게 실제의 임대차관계를 주장하는 것은 신의칙에 반한다는 취지의 판결이라고 볼 수 있습니다.

여기서 신의성실의 원칙(신의칙)이라는 것은 모든 사람이 사회 공동생활의 일원으로 상대방의 신뢰에 반하지 않도록 성실하게 행동할 것을 요구하는 법 원칙을 말합니다.

무상거주확인서 등으로 인한 법정 공방, 소송은 지속적으로 발생하고 있습니다. 건물주에게 불이익을 당하지 않을까 걱정하는 마음, 무슨 큰 문제라도 생기겠어 라고 생각하는 안일함에 억울한 상황과 직면하시는 분들이 적지 않습니다. 이러한 경우에는 해당 법률을 잘 알고 재판 소송의 경험이 많은 변호사와 함께 임대차법률상담을 진행해보는 것이 큰 도움이 될 수 있습니다.

이주헌변호사는 대한변호사협회 부동산 및 건설법 전문변호사로 등록되어 있으며 임대차법, 명의신탁, 사해행위취소, 토지수용 및 재개발 등 다수의 부동산 관련 재판 경험을 바탕으로 의뢰인분들께 법적 조언과 솔루션을 서비스해드리고자 노력하고 있습니다. 부동산 관련 사건의 경우 신속한 변호사 선임이 중요하다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.