건물명도소송 법률적 해결하려면

건물명도소송 법률적 해결하려면

건물명도소송이란 부동산을 매입하려는 자가 대금을 지불했음에도 불구하고 부동산 점유자가부동산의 인도를 거절할 때 이를 비우고 넘겨달라고 소송을 제기하는 것인데요. 이는 부동산을 매수할 사람, 매수할 사람의 상속인 등 일반적으로 승계가 가능한 사람이 제기할 수 있으며 제기 기한은 제한이 없습니다. 특히 건물명도소송은 주로 경매를 통해 부동산의 소유주가 변경되었을 경우에만 진행합니다.

만약 임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상황에서 건물 주인이 바뀌었다면 건물의 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련하여 일어난 건물명도소송 분쟁에 관하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

ㄱ씨는 경매를 통해 한 건물을 샀지만 전 주인인 ㄴ씨로부터 건물을 임차한 A씨는 월세와 관리비를 제 기한에 납주하지 않아 4년간 연체하고 있었는데요. A씨는 임차계약을 체결할 당시 보증금보다 많은 금액을 연체하고 있는 상황이었습니다. 주인이 ㄴ씨에서ㄱ씨로 바뀌었음에도 불구하고 A씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했습니다. 이에 ㄱ씨는 임대차 계약을 해지했고, A씨는 보증금을 돌려주기 전까지 못 나간다고 버텼습니다.

그러자 ㄱ씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금을 반환할 의무가 없다는 주장을 내세우며 건물명도소송을 제기하였는데요. 과연 해당 사건을 맡은 재판부는 어떤 판결을 내렸을까요?

1심에서는 A씨는 상가를 인도 한 뒤 밀린 관리비를 돌려주라며 ㄱ씨의 손을 들어줬습니다. 그러나 2심에서는 상가를 명도하라고 명령하면서 앞서 1심에서 판결 내린 관리비 일부를 지급하라고 판결했습니다. 이어 ㄱ씨가 별도로 채권양도 요건을 갖추지 않은 한 연체차임채권이 승계되지 않으며, A씨의 채권양도가 없기 때문에 ㄱ씨는 건물 소유권을 취득한 후에 연체한 차임을 보증금에서 공제할 수 있다고 설명했는데요.

대법원에서는 2심과 다른 판결을 내렸습니다. 대법원은 임대차계약에서 임대차보증금은 계약 종료 후 건물 등 목적물이 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 모든 임차인의 채무를 담보하고 있다고 밝혔습니다. 이어 이와 같은 채무는 계약이 종료된 후 목적물이 임대인에게 반환 될 때에 특별한 사정이 없을 시 별도의 의사표시 없이 당연하게 보증금에서 공제된다고 덧붙였습니다.

또한 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득해야만 임대차 관계가 종료되므로 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인이 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있다면 임대차보증금에서 당연하게 공제되는 것으로 볼 수 있다고 판시했습니다.

아울러 대법원은 일반적으로 임차건물을 양도할 때에 연체차임이나 관리비 등이 남아 있다고 하더라도 이후에 임대차 관계가 종료될 때 임대차보증금에서 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래 견해에 부합한다고 설명했습니다.

이와 같이 부동산 소송은 일반인들에게는 다소 어려운 법률적 해석을 필요로 합니다. 그렇기 때문에 부동산 소송에 휘말리셨다면 해당 사안에 능통한 변호사의 자문을 구하여 해결 방안을 강구하여 소송에 대처하는 것이 좋은데요.

이주헌변호사는 건설 및 부동산과 관련된 소송으로 집적된 승소 경력과 해박한 법률적 지식을 겸비함으로써 의뢰인에게 도움을 줄 수 있습니다. 만약 부동산 소송에 직면하셨더라면 이주헌변호사를 찾아 해당 사안을 조속하게 해결하시길 바랍니다.