우선변제권 행사하려면

 우선변제권 행사하려면

주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 합니다. 임차인이 확정일자를 가지고 있을 경우 임차주택이 경매 및 공매에 부쳐졌을 경우 해당 금전을 다른 후순위권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있는데요.

오늘은 미등기주택 임차인이 우선변제권을 행사하면서 발생한 분쟁을 이주헌변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 

ㄱ씨와 ㄴ씨는 ㄷ씨의 미등기 다세대주택에 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았지만 ㄷ씨로부터 증여 받은 부인 ㄹ씨 ㅁ은행으로부터 빌린 대출금을 변제하지 못해 대지가 경매에 넘어가 버리고 말았습니다. 원고들은 경매에 참가하여 보증금을 배당해 달라고 요구를 하였으나 법원이 경락대금을 은행에 지급하자 소송을 제기했습니다.

해당 사건을 맡은 1심 재판부는 원고패소 판결을 하였지만 2심 재판부는 원고승소판결을 내렸습니다. 대법원 재판부도 원심과 동일한 판결을 내렸는데요.

대법원 재판부는 주택임대차보호법상 대항요건이나 확정일자를 갖추게 된 임차인과 소액임차인의 우선변제권은 법정담보물권의 성격을 가지는 것으로 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하기 위해 인정이 되는 것이라고 설명했습니다.

또한 임대차 성립이 될 당시 임대인의 소유에 해당이 되었던 대지가 타인에게 양도가 되면서 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 되었을 경우 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다고 설명했습니다.

더불어 재판부는 국민의 주거생활의 용도로 사용이 되는 주택에 해당하는 이상 아직 등기를 마치지 않거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 존재한다고 하더라도 다른 특정한 규정이 존재하지 않는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다고 설명했습니다.

추가적으로 재판부는 대항요건 및 확정일자를 갖추게 된 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정하고 있는 임대차보호법이 미등기 주택을 다르게 보는 특정한 규정을 두고 있지 않아 우선변제권에 대한 법리는 임차주택이 미등기인 경우 그대로 적용이 된다고 밝혔습니다. 이에 따라 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권을 인정하지 않았던 이전 대법원 판결은 변경이 되었습니다. 

오늘은 우선변제권과 관련하여 발생한 분쟁을 살펴보도록 하겠습니다. 부동산과 관련하여 분쟁이 발생할 경우 관련법에 지식을 갖춘 변호사와 도모하여 사건을 해결한 방안을 모색한 뒤 소송에 임하는 것이 좋습니다.

부동산분쟁으로 소송을 피할 수 없는 경우 관련소송에 승소경력을 갖춘 이주헌변호사와 상담하여 분쟁을 조속히 해소하시기 바랍니다.