주택재건축 사업시행자_주택재건축 변호사

주택재건축 사업시행자_주택재건축 변호사

 

 

안녕하세요. 주택재건축 이주헌 변호사입니다.

오늘은 주택재건축 사업시행자에 대해서 알아보겠습니다.

 

주택재건축사업은 원칙적으로 토지 등 소유자들로 구성된 주택재건축 정비사업조합이 단독으로 시행하거나, 시장ㆍ군수ㆍ구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공사와 공동으로 이를 시행할 수 있습니다.   시장ㆍ군수는 천재지변 등 공공에 의한 사업시행 사유가 있는 경우에는 조합이 원칙적 시행자임에도 불구하고 직접 재건축사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있습니다.

 

 

주택재건축 사업시행자

 

◇ 원칙적 시행자: 토지 등 소유자로 구성된 조합 등

 

- 주택재건축사업은 토지 등 소유자로 구성된 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)이 시행하는 것이 원칙입니다. 그러나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함), 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함)와 공동으로 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항).

 

◇ 예외적 시행자: 시장·군수 또는 토지주택공사 등

 

- 시장·군수는 천재지변 등 공공에 의한 사업시행 사유가 있는 경우에는 조합이 원칙적 시행자임에도 불구하고 직접 재건축사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항).

 

 

 

주택재건축사업의 대행

 

◇ 사업대행자의 지정

 

- 시장·군수는 장기간 주택재건축사업이 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 인해 해당 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하는 주택재건축사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우 해당 조합 또는 토지 등 소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등으로 하여금 해당 조합 또는 토지 등 소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제9조제1항).

 

◇ 사업대행개시 결정 고시

 

- 시장·군수는 주택재건축사업을 직접 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등으로 하여금 정비사업을 대행하게 하려 할 경우에는 다음의 사항에 관한 사업대행개시결정을 하여 해당 지방자치단체의 공보 등에 고시하고, 이를 토지 등 소유자 및 사업시행자에게 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제9조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제16조).

 

· 주택재건축사업의 명칭

 

· 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)

 

· 정비구역(정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하는 경우에는 분할된 각각의 구역을 말함)의 위치 및 면적

 

· 주택재건축사업의 착수예정일 및 준공예정일

 

· 대행개시결정일

 

· 사업대행자

 

· 대행사항

 

◇ 사업대행개시 결정의 효과

 

- 업무집행 및 재산관리

 

· 사업대행개시 결정의 고시가 있은 경우 시장·군수, 지정개발자 또는 주택공사 등(이하 “사업대행자”라 함)은 그 고시일의 다음 날부터 사업대행완료의 고시일까지 자기의 이름 및 사업시행자의 계산으로 사업시행자의 업무를 집행하고 재산을 관리합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제9조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제17조제1항 전단).

 

 

 

· 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 명령이나 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제11호에 따른 정관 등에 따라 사업시행자가 행하거나 사업시행자에 대하여 행하여진 처분·절차, 그 밖의 행위는 사업대행자가 행하거나 사업대행자에 대하여 행하여진 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제17조제1항 후단).

 

- 재산처분행위 등 제한

 

· 시장·군수가 아닌 사업대행자가 재산의 처분, 자금의 차입, 그 밖에 사업시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하려는 경우에는 미리 시장·군수의 승인을 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제17조제2항).

 

◇ 사업대행의 완료

 

- 주택재건축사업을 대행하는 사업대행자는 사업시행자에게 청구할 수 있는 보수 또는 비용의 상환에 대한 권리로써 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제9조제2항).

 

· 사업대행자가 사업시행자에게 보수 또는 비용의 상환을 청구함에 있어서는 그 보수 또는 비용을 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제18조제1항).

 

- 사업대행자는 사업대행의 원인이 된 사유가 없어지거나 재건축에 따라 새로 건축된 주택에 대한 등기를 완료한 경우에는 사업대행을 완료해야 합니다. 이 경우 시장·군수가 아닌 사업대행자는 미리 시장·군수에게 사업대행을 완료할 뜻을 보고해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제18조제2항).

 

- 시장·군수는 사업대행이 완료된 경우 다음의 사항을 해당 지방자치단체의 공보 등에 고시하고, 토지 등 소유자 및 사업시행자에게 각각 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제18조제3항).

 

· 주택재건축사업의 명칭

 

· 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)

 

· 정비구역(정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하는 경우에는 분할된 각각의 구역을 말함)의 위치 및 면적

 

· 주택재건축사업의 착수예정일 및 준공예정일

 

· 대행개시결정일

 

· 사업대행자

 

· 대행사항

 

· 사업대행완료일

 

- 사업대행자는 사업대행완료의 고시가 있은 경우에는 지체 없이 사업시행자에게 업무를 인계해야 하며, 사업시행자는 정당한 사유가 없는 한 이를 인수해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제18조제4항).

 

· 인계·인수가 완료된 경우에는 사업대행자가 주택재건축사업을 대행함에 있어서 취득하거나 부담한 권리와 의무는 사업시행자에게 승계됩니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제18조제5항).

 

◇ 사업대행자의 주의의무 등

 

- 사업대행자는 업무를 행함에 있어서 선량한 관리자로서의 주의의무를 다해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조제1항).

 

- 사업대행자는 업무를 행함에 있어서 필요한 경우에는 사업시행자에게 협조를 요청할 수 있으며, 사업시행자는 특별한 사유가 없는 한 이에 응해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조제2항).

 

 

 

사업시행자 등의 권리·의무의 승계

 

사업시행자와 주택재건축과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 함)의 변동이 있은 경우에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제10조).