주택재건축의 개념_주택 소송 변호사

주택재건축의 개념_주택 소송 변호사

 

안녕하세요. 주택 소송 이주헌 변호사입니다.

오늘은 주택재건축의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

 

주택재건축의 개념

 

주택재건축

 

- 건물을 건축한 후 상당한 시간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나, 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 다시 지으면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지 상에 새로운 건물을 건축하는 것을 말합니다.

 

 

주택재건축사업

 

- “주택재건축사업”이란 도로·상하수도·가스공급시설·공원·공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말합니다.

 

· “정비구역”"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 특별시장·광역시장·도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장이 지정·고시한 구역을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호).   · “정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업(정비구역이 아닌 구역에서 시행되는 주택재건축사업 포함) , 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업이 여기에 해당합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호).

 

 

노후 · 불량건축물

 

- “노후·불량건축물”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조).

 

① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

 

② 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서 특별시·광역시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시·도조례”라 함)로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

 

√ 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 시·도 조례가 정하는 대지 분할 금지 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

 

√ 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물

 

√ 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

 

③ 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 구조적 결함이 있는 건축물로서 시·도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

 

√ 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물

 

√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물

 

√ 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

 

 

 

 

 

주택재건축사업의 대상지역

 

정비구역 내 대상지역

 

- 주택재건축사업을 위한 정비구역은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업의 대상(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1 참고)에 해당하지 않는 지역으로 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 지정하여, 주택재건축사업을 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 및 별표 1 참조).

 

① 기존의 공동주택을 재건축하려는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

 

√ 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역

 

√ 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

 

√ 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역

 

√ 3 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시·도 조례로 정하는 면적 이상인 지역

 

② 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있음)을 재건축하려는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역(단, 부지 면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서 시·도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 가능함)

 

√ 해당 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 해당 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것(추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 제외함)

 

√ 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것

 

 

 

 

 

정비구역 외 대상지역

- 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 주택[사업계획승인 또는 건축허가(이하 "사업계획승인 등"이라 함)를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것은 제외함)] 및 그 부속토지와 부대·복리시설 및 그 부속토지에 대하여 주택재건축사업을 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제6조).

 

· 기존 세대수가 20세대 이상인 것(지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피하다고 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있음)

 

· 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하려는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 않은 인접 대지의 세대수를 포함하지 않습니다.