주택 재건축사업 시공자 선정_재건축변호사

주택 재건축사업 시공자 선정_재건축변호사

 

주택 재건축사업 시공자 선정_재건축변호사

 

 

안녕하세요?

재건축변호사 이주헌변호사입니다.

 

주택재건축 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 하는데요.

오늘은 주택 재건축사업 시공자 선정에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택재건축 시공자 선정 – 시공자 선정 시기

주택재건축 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.

공공관리제가 시행되는 서울특별시의 경우 시공자를 선정할 때 인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서를 작성하여 입찰에 부쳐야 하므로, 시공자 선정 시기는 사업시행인가 이후가 됩니다.

(공공관리제는 주택재건축사업을 비롯한 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위한 것으로 시장·군수 또는 자치구의 구청장은 특별시·광역시 또는 도의 조례에서 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원하거나, 한국토지주택공사 또는 지방공사에 공공관리를 위탁할 수 있습니다.)

 

주택재건축 시공자 선정 – 시공자 선정 방법

조합이 시행하는 주택재건축사업의 경우 조합은 총회에서 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰(조합원이 200명 이하인 정비사업에 한함)의 방법으로 건설업자 등을 시공자로 선정해야 합니다.

 

 

구분	입찰방법
제한경쟁입찰	조합은 건설업자 등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합의 신청으로 시장·군수·구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 5명 이상의 입찰참가 신청이 있어야 합니다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1명으로 봅니다.(제한경쟁입찰을 실시하려는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다.)
지명경쟁입찰	조합은 지명경쟁에 의한 입찰에 부치려 할 경우에는 5명 이상의 입찰대상자를 지명하여 3명 이상의 입찰참가 신청이 있어야 합니다.(지명경쟁입찰을 실시하려는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다.)

 

 

 

 

 

 

주택재건축 시공자 선정 – 수의계약 또는 정관에 따른 시공자 선정

시공자 선정입찰에서 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있습니다. 조합원이 100명 이하인 주택재건축사업의 경우에는 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다.

 

 

주택재건축 시공자 선정 – 시공자 선정 절차

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입찰공고

조합은 시공자 선정을 위해 입찰에 부치려 할 경우에는 현장설명회 개최일부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 사업계획서의 개요, 입찰의 일시 및 장소, 현장설명회 일시 및 장소, 입찰참가 자격에 관한 사항, 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반 시 자격 박탈에 관한 사항, 그 밖에 조합이 정하는 사항을 공고해야 합니다.

 

현장설명회 개최

조합은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최해야 합니다. 현장설명에는 설계도서, 입찰서 작성방법, 제출서류, 접수방법 및 입찰유의사항, 건설업자 등의 공동홍보방법, 시공자 결정방법에 관한 사항이 포함되어야 합니다.

 

입찰서 접수 및 개봉

조합은 밀봉된 상태로 참여제안서를 접수해야 합니다. 입찰서를 개봉하려는 경우에는 입찰서를 제출한 건설업자 등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1명과 조합임원, 그 밖의 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 합니다.

 

대의원회 의결

조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 합니다. 대의원회는 총회에 상정할 6명 이상의 건설업자 등을 선정해야 하며, 입찰에 참가한 건설업자 등이 5명 이하인 경우에는 모두 총회에 상정해야 합니다. 그리고 건설업자 등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며, 이 경우 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정되지 않습니다.

 

 

 

합동홍보설명회 개최

조합은 대의원회에서 총회에 상정될 건설업자 등이 결정된 경우에는 조합원에게 이를 즉시 통지해야 하며, 건설업자 등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 합니다.

건설업자 등 관련자는 조합원을 상대로 개별적인 홍보(홍보관·쉼터 설치, 홍보 책자 배부, 세대별 방문, 인터넷 홍보 등을 포함함)를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 조합원 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품·금품·재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속해서는 안 됩니다.

 

총회의 의결

총회는 조합원 총수의 과반수 이상이 직접 참석(정관이 정한 대리인이 참석한 경우 포함)하여 의결해야 합니다. 조합원은 총회 직접 참석이 어려운 경우에는 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 이 경우 직접 참석자의 수에는 포함되지 않습니다.

 

계약체결

조합은 총회의 의결을 거쳐 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있습니다. 조합은 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 경우에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함해야 합니다.