부동산 매매계약의 위반_부동산소송변호사

부동산 매매계약의 위반_부동산소송변호사

 

 

 

 

매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 집니다.

 

매도인의 담보책임 개요

 

-매도인의 담보책임의 개념

"매도인의 담보책임"이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.

-담보책임과 동시이행

매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다.

-담보책임면제의 특약

매도인과 매수인이 「민법」에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다.

 

소유권에 흠결이 있는 경우

소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

▷매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다.

▷매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

* 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다.

* 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다.

▷매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다.

 

소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

▷매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매수인의 감액청구, 계약해제, 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년이내에 행사해야 합니다.

▷매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다.

매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우

매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우에 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이른 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

부동산의 소유권이 부동산을 사용 · 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우

▷매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용 · 수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른경우

매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다.

매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다.

 

저당권 · 전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.

매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다.

매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다.

 

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부동산에 흠결이 있는 경우라면 흠결이 있음을 모른경우 계약을 해제할 수 있으며 손해배상청구가 가능합니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.