임대차변호사 사해행위일때

임대차변호사 사해행위일때

채권자를 해할 것을 알면서도 자신의 부동산 자산을 은닉하거나 명의신탁 한다면 부동산 사해행위에 해당하며 채권자는 채무자가 재산을 처분한 상대를 대상으로 사해행위취소소송을 제기하여 재산을 회복한 뒤 강제집행을 할 수 있습니다.

그렇다면 임차인이 채권을 가지고 있는 줄 알고 임대차계약을 맺었을 때 보증금을 우선변제 받을 수 있을까요? 다음 사례를 임대차변호사와 함께 살펴보며 알아보도록 하겠습니다. 

ㄱ은행은 A씨에게 대출을 해주면서 A씨 소유의 아파트에 채권최고액에 맞쳐 근저당설정등기를 마쳤습니다. 이후 ㄱ은행으로 부터 A씨의 채권을 양도 받은 자산관리공사는 아파트에 대한 임의경매를 신청했습니다. 

이에 법원이 임대차계약을 맺은 B씨 등을 1순위로 두고 다른 채권자를 2순위 그리고 자산관리공사를 3순위로 배당표를 작성하면서 소송을 제기했습니다. 해당 사건을 맡은 1심은 임대차계약 체결이 사해행위로 봐야 한다고 판결 하였으나 2심은 B씨 등이 실제로 보증금을 내고 거주하고 있기 때문에 사해행위가 아니라고 판결했습니다.

하지만 대법원의 판단은 원심과 달랐습니다. 임대차변호사가 살펴본 대법원 재판부 판결문에서는 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해서 담보된 채권이나 조세 등에 우선해 변제 받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이라고 설명했습니다.

이에 따라 재판부는 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해 준 행위는 사해행위 취소 대상에 포함한다고 밝혔습니다. 이어서 소액보증금 최우선 변제권을 변제권을 가지는 임차인이 지급한 보증금 회수에 상당한 신뢰를 가지게 된다고 설명했습니다.

따라서 재판부는 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 본인의 임대차계약이 사해행위가 될지 관해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 번복할 것은 아니라고 밝혔습니다. 이어서 B씨 등이 임대차 계약을 체결할 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권이 설정된 상태였으며 B씨 등도 이를 잘 알고 있는 상태라고 설명했습니다.

또한 재판부는 B씨가 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심이 되는 아파트를 다른 임대인과 불편을 감수하면서 임차하는 점등을 종합적으로 고려한다면 B씨 등이 진정한 임차인 인지에 대해 의심의 여지가 존재하기 때문에 사해행위에 악의에 추정이 번복되었다고 보기 힘들다고 판시하며 원고승소 취지로 사건을 관할법원으로 돌려 보냈습니다.  

오늘은 임대차변호사의 도움을 받을 수 있는 사해행위와 관련된 분쟁을 살펴보았습니다. 부동산 사해행위가 발생한다면 일반인 혼자서 해결하는 것보다 관련 소송을 다루어 본 임대차변호사와 함께 사건을 풀어나가는 것이 좋습니다.

부동산분쟁으로 소송을 피할 수 없는 상황이라면 관련소송에 승소경험을 갖춘 임대차변호사인 이주헌변호사와 동행하여 사건을 명확하게 해결하시기 바랍니다.