분양권 거래 불법전매 유효?

분양권 거래 불법전매 유효?

분양권 거래 시 불법전매를 권유하는 자들을 주변에서 많이 살펴볼 수 있는데요. 이러한 불법전매에서 가장 큰 피해를 받는 사람은 결국 실수요자 이므로, 분양권 거래 시 주의하셔야 합니다. 

불법전매는 실거주 의사가 없는 수요자에게 청약과 투기를 부추기고, 당첨이 되면 웃돈을 붙여 불법으로 다른 수요자에게 넘기는 역할을 하는 등 다양한 유형으로 나타나는데요. 이 과정에서 실수요자는 분양가에 살 수 있는 집을 웃돈을 붙여 계약할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

 

최근에는 분양권 거래 시 불법전매로 당사자들이 형사처벌 받았더라도 분양권 거래 약정은 유효하다는 판결이 있었는데요. 본 판례로 분양권 거래에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

ㄱ씨는 2011년 6월 A시에 신축된 아파트를 계약금 2000만원에 분양 받은 뒤 이를 판매하기 위해 브로커를 통해 중개업자에게 청약통장과 분양계약서 등을 넘겼고 ㄴ씨가 이를 6000여만원에 사들였습니다.

 

그러나 당시 분양권은 1년간 매매가 금지된 상태였고, ㄱ씨는 이를 대량 사들여 불법 거래한 브로커와 함께 주택법 위반으로 기소돼 벌금 200만원을 선고 받았습니다. 이후 아파트 값이 크게 오르자 ㄱ씨는 "주택법 위반으로 체결된 계약은 무효"라고 주장하며 소유권을 ㄴ씨에게 넘기지 않았는데요.

 

대법원은 브로커를 통해 전매가 금지된 청약통장과 분양권을 사들인 ㄴ씨가 청약통장 등의 원래 주인인 ㄱ씨를 상대로 "분양권의 잔금을 치를 테니 아파트 소유권도 이전해달라"고 하며 낸 소유권이전등기 소송의 상고심에서 원심을 깨고 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.

 

재판부는 판결문을 통해 "구 주택법이 청약통장과 분양권 전매를 금지하고 있지만 ㄱ씨가 관련 규정을 위반해 형사처벌을 받았다고 해도 ㄴ씨와 체결한 매매계약까지 당연히 무효라고 할 수는 없다"고 밝혔습니다.

 

재판부는 이어 "ㄱ씨와 ㄴ씨가 체결한 분양권 전매 계약은 유효하고 ㄱ씨는 ㄴ씨에 대해 아파트 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했습니다.

 

구 주택법 제39조1은 청약통장이나 분양권 전매를 금지하고 이를 위반하면 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있도록 규정되어 있습니다. 현행 주택법도 제41조의2에서 같은 내용을 규정하고 있는데요.

 

또한 재판부는 "구 주택법은 청약통장 등의 전매를 금지하고 있지만, 규정을 위반하는 전매 계약을 당연히 무효화시키지 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다"고 설명했습니다.

 

또한 "이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 분양권 거래 시 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다"고 덧붙였다.

 

다만 재판부는 원심에 대해 ㄴ씨가 치러야 하는 잔금을 계산하면서 ㄱ씨의 근저당권을 고려하지 않았으니 이를 다시 정산해야 한다고 밝혔습니다.

 

지금까지 분양권 거래 시 불법전매에 따른 판례를 살펴보았는데요. 본 판례에서도 알 수 있듯이 분양권 거래 시 불법전매로 약정했더라도 후에 취소나 해제하기 힘들 수 있습니다. 이러한 아파트 분양 관련 소송이나 법률적 자문이 필요하시다면 이주헌변호사를 찾아주시기 바랍니다.