시가의 산정 및 보전처분

시가의 산정 및 보전처분

 

 

12월 24일 크리스마스이브입니다. 모든 분들이 화목하고 풍족할 수 있는 하루가 되길 바랍니다. 안녕하세요. 재개발소송변호사 이주헌입니다. 대형 주택 한 가구를 두 채로 나눠 분양받는 ‘1+1분양’이 주택 재개발·재건축 시장에 호재로 작용할 것으로 보입니다. 도시 및 주거환경정비법 개정안이 공포됐기 때문입니다. 오늘은 시가의 산정 및 보전처분에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 시가의 산정

 

01. 일반적인 경우

 

매도청구권 행사에 따른 매매대금액은 매도청구권 행사의 의사표시가 도달된 날의 시가 상당액입니다. 구체적인 시가의 입증책임은 매도청구권을 행사하는 자에게 있는 데, 시가는 종국적으로는 매도청구소송에서 법원이 지정한 감정인에 의한 감정 등을 통해서 입증합니다. 여기서 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 토지 또는 건축물의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 조합설립이 있었다는 것을 전제로 하여 소유권 등을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다.

 

02. 소유자의 소재확인이 곤란한 경우의 특례

 

도정법 45조 1항은 “소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분”에 관한 특례로, “사업시행자는 정비사업을 시행함에 있어 조합 설립의 인가일 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다” 고 규정하고 있습니다. 위 규정상의 감정평가액이란 시가에 대한 감정평가액을 의미합니다.

 

소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우란, 사회통념상 상당한 주의를 기울여도 토지소유자의 소재를 확인할 수 없는 경우로서, 소유자의 주민등록이 말소되었거나 주민등록지에 거주하지 아니하면서 그 소재를 알 수 없는 경우를 의미합니다. 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물의 처분과 관련하여 본조의 규정만으로 소유권을 취득할 수는 없으므로 재건축의 경우 매도청구, 재개발의 경우 수용절차를 별도로 취해야 할 것으로 보입니다.

 

 

매도청구권의 보전을 위한 보전처분

 

01. 처분금지 및 점유이전금지 가처분

 

사업시행자가 매도청구소송을 제기함에 있어서 그 집행을 보전하고 실효성을 담보하기 위해서 ‘부동산처분금지가처분’ 및 ‘점유이전금지가처분’을 해두는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

02. 명도등단행가처분

 

사업시행자가 제기한 매도청구소송은 본안판결선고시(확정시)까지 상당한 시일이 소요되는 반면, 이주와 철거, 공사착공 등 재건축사업을 추진함에 있어서 매도청구의 상대방들의 비협조가 많은 장애요인이 되고 있으므로, 실무적으로는 매도청구소송 중에도 ‘명도등단행가처분(철거와 방해금지 등 포함)’ 신청을 하기도 합니다. 실무적으로 재건축사업의 경우에, 조합원들이 이주하여 사업이 진행되어야 할 시점에서 소위 ‘알박기’ 등으로 사업진행을 막고 있는 경우 등에 명도단행가처분이 인정됩니다.

 

그 외 조합원들이 이주를 하지 않을 뿐만 아니라, 조합의 사업을 방해하며 건축물의 철거 등까지 방해하는 경우에도 ‘명도 및 철거단행가처분’을 이용할 수 있을 것입니다.

 

 

명도기한의 하여

 

매도청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도함에 따라 ① 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고, ② 재건축의 수행에 심한 영향이 없는 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 아니하는 범위내에서 건물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 수 있습니다. 명도기한의 허여청구는 독립된 소송으로 제기할 수 있고, 매도청구소송에서 즉시 명도를 구하는 원고의 주장에 대하여 피고가 즉시명도를 하지 못하는 사유로서 항변으로 주장할 수도 있습니다.

 

 

 

 

부동산소송은 매우 복잡하게 이루어지기 때문에 섣불리 다가갔다가는 매우 큰 불이익을 당할 수 있습니다. 그렇기 때문에 변호사와의 충분한 커뮤니케이션이 이루어지고 소송을 진행하는 것이 원활한 소송에 도움이 될 것이라고 생각하는데요. 다양한 경험과 지식을 바탕으로 하여 의뢰인들에게 법률적인 해결책을 제시해드리도록 노력하겠습니다. 감사합니다.

 

 

이주헌 변호사 02-535-0750