부동산매매계약위반 다운계약서 작성 거부해서

 부동산매매계약위반 다운계약서 작성 거부해서

부동산매매계약위반 관련하여 다운계약서와 관련된 분쟁들이 종종 발생하는데요. 다운계약서는 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서 입니다. 이런 다운계약서는 세금을 덜 내기 위해서 종종 일어나는데, 특히 주로 매도인이 양도소득세가 부담이 될 때, 양도차액을 줄이기 위해서 요구합니다. 매수자 입장에서도 상당부분 취득세를 줄일 수 있다는 이점 때문에 합의하에 작성하는 경우가 많은데요.

하지만 이는 명백히 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 위배되는 행위입니다. 이와 같은 행위와 관련해서 거래계약서에 대한 거래대금지급증명자료를 거짓으로 제출한 자에 대해서는 5백만 원 이하의 과태료를 부과하며, 부동산 거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 취득세의 3배 이하에 해당하는 금액을 과태료로 부과할 수 있습니다. 또한 이런 거짓된 계약을 중개한 공인중개사도 과태료를 물거나 사무소 등록 취소까지 해당하는 불이익을 당하게 됩니다.

이런 다운계약서는 당사자들끼리만 알 거라고 생각하지만, 국토부의 조사에 의해서 드러나는 경우도 많고, 거래 당사자들 중 한 쪽의 변심으로 인해서 부동산매매계약위반 소송으로 드러나는 경우도 많습니다. 당장의 눈앞의 이익 때문에 오히려 큰 피해를 입게 될 수 있으니, 이런 다운 계약서는 절대로 피해야 합니다.

오늘 살펴볼 위반 사례는 다음과 같습니다. 

주택 매수인 A씨는 B씨의 단독주택을 약 1억 6000만원에 매수하는 계약서를 작성하면서 계약금 5000만원을 지급하였습니다. 이 과정에서 B씨는 본인이 부담해야 하는 양도세를 줄이는 방법을 찾다가, 매매가를 훨씬 낮춘 다운계약서를 써달라고 A씨에게 요구하게 됩니다. A씨는 B씨의 요구에 응하게 되면서 다운계약서 작성에 관한 특약이 이루어졌는데요. 이런 다운계약서 작성은 불법이기 때문에 추후에 당사자 간에 문제가 발생하기 마련입니다. 이 사건에서도 이런 특약사항으로 명기된 다운계약서 작성이 한쪽이 변심하게 되어서 소송까지 가게 되었는데요. A씨는 계약금을 지불하고 난 후에 불법인 다운계약서 작성이 심적으로 부담이 되자 작성을 거부하게 됩니다.

A씨의 다운계약서 작성에 대한 변심에 B씨는 초기에 매매계약에 있었던 특약사항인 다운계약서를 A씨가 이제 와서 작성하지 않는다고 하는 것은 계약위반이기 때문에 집을 팔지 않겠다며 잔금을 수령하는 것을 거부했습니다. 그러자 계약금은 지불했으나 잔금을 치룰 수 없어 B씨와 더 이상의 거래가 불가능해진 A씨 역시 B씨가 초기 매매계약에 따라서 집을 매매하지 않았으니, 계약을 해제함과 동시에 계약금의 두 배인 1억 원을 위약금으로 달라며 소송을 냈습니다.

1심에서는 A씨가 승소 하였으나 2심에서는 B씨가 승소를 하게 됩니다. 2심에서 재판부는 다운계약 매매계약이 사회질서에 반하는 행위이지만 그 때문에 매매계약이 무효가 된다고 할 수 없으며, 다운계약서 작성에 대한 특약이 없었다면 매매계약 자체가 이루어지지 않았을 것으로 사료되기 때문에 B씨의 손을 들어주게 된 건데요.

대법원까지 올라간 이 소송은 위약금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨게 됩니다. 소송 담당 재판부는 매매대금을 낮춰서 등기한다는 다운계약서 작성 특약은 인정되지만, 이런 다운계약서 작성에 대한 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니기 때문에 B씨가 다운계약서 작성 거부로 인한 매매계약의 해제를 주장할 수 없다고 밝혔습니다.

특약사항에 있던 다운계약서라는 불법행위에 대한 이행을 하지 않았다는 이유로 B씨가 일방적으로 행한 매매계약의 불이행은 오히려 초기 매매계약에 대한 위반이기 때문에 대법원에서 위약금 청구소송에서 나온 원고 패소의 원심을 파기한 후 환송한 것입니다.

 

부동산매매계약위반 문제는 위 사례와 같이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많이 있습니다. 당사자 간의 일이기 때문에 둘만 아는 비밀이라고 생각되어 다운계약서의 유혹에 빠질 수도 있는데요. 위의 사례처럼 한쪽의 변심으로 인해서 드러나는 경우가 많습니다.

특히 부동산매매계약위반 상황들을 살펴보면, 부동산이라는 특징 때문에 적지 않은 돈이 오가는 거래이기 때문에 특히 주의를 기울이셔야 합니다. 쉽사리 결론을 내는 게 쉽지 않은 경우가 많기 때문에 이후에 있을 분쟁을 제대로 대비하고, 분쟁이 발생했을 시에 정확하고 빠른 대처를 위해서 변호사의 조력이 필요합니다. 이와 같이 부동산매매계약위반 관련된 분쟁이 일어났다면 이주현 변호사와 함께 하셔서 해결책을 찾으시길 바랍니다.