사해행위취소 임대인 채무초과가

사해행위취소 임대인 채무초과가

 

아파트에 여러 건의 근저당이 설정되어 있어 임차인이 임대인 채무초과 상태를 알고 있었다면 이러한 임대차계약을 사해행위로 볼 수 있을까요? 이번 시간에는 판례로 사해행위취소에 대해 살펴보겠습니다.

 

A저축은행은 ㄱ씨에게 1억원을 대출하면서 ㄱ씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억원의 근저당설정등기를 마쳤습니다. A저축은행에서 ㄱ씨에 대한 채권을 양도받은 B공사는 아파트에 대한 임의경매를 신청했습니다. 법원이 임대차계약을 맺은 ㄴ씨 등을 1순위, 또 다른 채권자를 2순위, B공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 B공사는 소송을 제기 했는데요.

 

1심 재판부는 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결했으나 2심 재판부는 ㄴ씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했습니다.

 

그러나 대법원은 본 배당이의의 소 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.

 

재판부는 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제 받을 수 있는 일종의 법정 담보물권을 부여한 것이므로 채무자인 임대인 채무초과 상태에서 임차권을 설정해준 행위는 사해행위취소 대상이 된다고 밝혔습니다.

 

그러면서 재판부는 소액보증금 최우선 변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관해 주의를 다소 덜 기울이게 될 것으로 보인다고 판시했는데요. 그러나 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 바꿀 것은 아니다라고 덧붙였습니다.

 

특히 재판부는 본 사안에 대해 ㄴ씨 등이 임대차 계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 ㄴ씨 등도 이를 알고 있었던 점과 임대차보증금 시세가 1억원에 이르는데도 ㄴ씨의 보증금과 다른 임차인의 임차보증금은 지나치게 저렴한 점 등을 종합하면 ㄴ씨 등이 진정한 임차인인지에 관해 의심의 여지가 있어 사해행위 악의에 대한 추정이 번복됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

 

이에 따라 본 사안에서 채무자가 채무초과상태에서 임차권을 설정해준 행위는 사해행위취소 대상이 된다고 본 것인데요. 지금까지 임대차계약에서 사해행위취소와 관련된 판례를 살펴보았습니다. 이러한 사해행위취소에 대해 법적 자문이 필요하시다면 이주헌변호사를 찾아주시기 바랍니다.