공유부동산 부당이득반환 청구

공유부동산 부당이득반환 청구

 

공유부동산은 한명이 아닌 여러 명이 소유하고 있으므로 부동산을 사용하거나 처분하는데 있어서 자신이 아닌 다른 공유자들에게도 동의를 얻어야 하기 때문에 개인적으로 재산권을 행사하기엔 어려움이 많습니다. 이러한 이유 때문에 공유부동산은 단독적으로 사용하거나 처분할 때 다른 공유자들에게 동의를 얻어야 함으로 단독으로 재산권을 행사하기에는 어려움을 겪으며 공유부동산 부당이득에 대하여 문제가 발생합니다.

 

 

 

 

 A,B가 소유하고 있는 공유부동산이 있는데 A가 B의 동의 없이 단독으로 공유부동산에 대해 임대행위를 통하여 사용하고 있다면 비용청구를 할 수 있을까요?

 

일단 위 사례는 공유부동산 부당이득에 포함이 되며, 이와 관련된 비슷한 사건의 대법원 판시사항을 확인한 결과, “동의 없이 건축은 불가능 하며 무단으로 건축행위를 했을 경우에는 이를 철거하도록 명령을 내릴 수 있으며 공유물에 대한 소유권을 B가 단독으로 가질 수 있습니다. 받은 사용료는 특별한 약정이 없다면 공유지분의 비율만큼 나눠야 하고 공유부동산에 대해 흠결이 있다면 B에게 손해배상을 해야 한다”라고 명시되어 있습니다.

 

 

 

 

 

이와 관련한 법률은 민법 263조, 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 규정하고 있으며 민법741조에서는 법률상 이유없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가진자는 그 이익을 반환하여야 한다고 나타내고 있습니다.

 

대법원은 공유자가 공유부동산의 일부를 부당이득을 구성하는 지에 관하여 공유자들의 지분과반수 합의가 필요하며 공유부동산을 배타적으로 점유하여 사용하고 있다면 그 특정부분만큼 손해배상을 해야 한다고 판결을 내렸습니다.

 

 

 

또 다른사례를 살펴보면 a.b.c가 3분의 1씩 각 지분을 갖고 있는 부동산이 있는데 a는 공유자인 b와c의 동의없이 단독으로 d에게 임대하였다면 이런경우 부당이득반환을 청구할 수 있을까요?

 

공유자의 공유물 사용·수익에 관하여 민법 제263조는 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 부당이득의 내용에 관하여 같은 법 제741조는 “법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다”라고 규정하고 있고, 부당이득 수익자의 반환범위에 관하여 같은 법 제748조는 “선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이득을 반환하고, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다”고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

그런데 공유자 중 일부가 공유물의 특정부분을 배타적으로 점유·사용하는 행위가 부당이득을 구성하는지에 관하여 판례는 “토지의 공유자는 각자의 지분비율에 따라 토지전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용·수익방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 배타적으로 점유·사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정부분을 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정부분의 면적이 자신들의 지분비율에 상당하는 면적범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니하고 있는 자에 대하여는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것이다”라고 하였습니다.

 

 

 

또한, 위 사안의 경우와 같이 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우, 반환하여야 할 부당이득의 범위에 관하여 판례는 “부동산의 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이다”라고 하면서, 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정을 그대로 적용 또는 준용할 수는 없을 것이지만, 임대차 기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유로, 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 산정한 경우가 있습니다.