부동산 예비등기, 가등기 효력은?

부동산 예비등기, 가등기 효력은?

부동산 등기 중 가등기란 본등기, 종국 등기가 형식적 혹은 실질적 요건을 갖추지 못한 때에 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이라 할 수 있습니다. 오늘은 부동산 예비등기, 가등기 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.

가등기는 청구권 보전의 가등기와 담보가등기 2종류가 있으며, 앞서 말씀드린대로 본등기 순위 보전을 위해 미리 해두는 부동산 예비등기입니다.

이러한 부동산 예비등기는 가등기는 소유권•지상권•지역권•전세권•저당권•권리질권•채권담보권•임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 혹은 소멸의 청구권을 보전하려는 경우에 하는 등기로, 해당 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같습니다.

가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태로, 채권담보를 목적으로 하고 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 됩니다.

 

이러한 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말하며, 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부릅니다.

이와 같이 부동산 예비등기 가등기 효력은 청구권 보전의 효력과 순위보전의 효력을 갖게 되는데요. 가등기 효력에 대해 보다 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

청구권 보전의 효력

가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다.

순위보전의 효력

부동산 예비증기 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다.

여기서 실체법상의 효력 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다는 판결을 확인할 수 있는데요.

그러나, 앞서 말씀드린 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다. 이상 이주헌변호사와 함께 부동산 예비등기 가등기 효력에 대해 알아보았습니다.