구분소유 집합건물법

구분소유 집합건물법

다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외형만으로는 구분이 어려우나 다세대 주택은 집합건물로 구분소유가 가능해 세대별로 등기할 수 있는 반면 다가구 주택은 세대별로 구분등기가 되지 않기 때문에 지분을 등기해 공동 소유할 수 밖에 없는데요. 그렇다면 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경 등기되기 전에 구분행위가 있었다면 구분소유권이 성립할까요? 구분소유 관련 판례로 집합건물법에 대해 살펴보겠습니다.

 

서울 쪽 토지를 공동소유하고 있던 A씨 등 4명은 지하 1층, 지상 3층짜리 주택을 지어 1개층씩 나눠 사용한 바 있었습니다. A씨 등은 신축 당시 단독주택의 한 형태인 다가구 주택으로 등기했지만 집합건축물 대장에는 다세대 주택으로 등록했습니다. 그리고 이후 다세대 주택으로 변경등기를 마쳤는데요.

 

B씨는 이 건물 지하층 1, 2호의 지분을 경매로 취득해 지분 이전등기를 마쳤습니다. C씨는 건물이 아닌 이 건물의 토지 부분에 국한한 지분을 경매로 취득한 뒤 B씨에게 토지사용료 2600만원을 달라고 소송을 제기 했습니다.

 

B씨의 경우 건축물대장에 다가구주택에서 집합건물인 다세대주택으로 전환 등록된 당시 이미 구분소유가 성립됐기 때문에 건물에 대지사용권이 있다고 맞섰습니다. 참고로 집합건물법 제20조 제2항에 따르면 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있습니다.

 

따라서 이 건물을 다세대 주택으로 보면 B씨가 지하 1호와 2호를 취득할 때 대지사용권도 갖는 것으로 봐야 하는데요. 그러나 다가구 주택으로 보면 C씨에게 B씨가 토지 사용료를 내야 하기 때문에 분쟁이 발생한 것입니다.

 

앞서 1심 재판부는 이 사건 공유자들 사이에 그 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하는 약정이 있었다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 구분소유적 공유관계가 아닌 단순 공유관계에 있다고 할 것이라며 C씨의 손을 들어줬지만 2심 재판부는 다른 판결을 내렸습니다.

 

재판부는 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경 등기 되기 전이라도 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다고 판시했는데요. 즉 집합건축물 대장에 다세대 주택으로 전환 등록한 시점에 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다고 보았습니다.

 

이어서 B씨는 구분소유권이 성립한 이후에 지하 1,2호를 취득했고 이 사건 토지에 관한 지분은 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로 C씨의 지분 이전등기 역시 무효이므로 토지사용료를 요구할 수 없다고 설명했습니다.

 

대법원은 C씨가 B씨를 상대로 낸 토지사용료 청구소송에서 원고패소 판결한 원심을 확정했습니다. 지금까지 구분소유 관련 판례를 살펴보았습니다. 이러한 집합건물 관련 분쟁이 언제든 발생할 수 있으므로 사건에 휘말리셨다면 주저하지 마시고 이주헌변호사를 찾아주시기 바랍니다.