[재개발] 주택재개발사업의 추진절차_부동산변호사

 

[재개발] 주택재개발사업의 추진절차_부동산변호사

 

[재개발] 주택재개발사업의 추진절차_부동산변호사

 

 

 

안녕하세요?

부동산변호사 이주헌 변호사입니다.

 

서울시가 주택재개발 정비예정구역 2곳을 해제했다고 합니다.

서울시는 제9차 도시계획위원회를 열고 관악구 신림동 일대와 종로구 충신동 일대를 주택재개발 정비예정구역에서 해제했다고 밝혔는데요. 이번에 해제된 정비예정구역 2곳은 추진주체가 없는 지역으로 토지 등 소유자 30% 이상이 해제를 요청한 구역이라고 합니다.

오늘은 주택재개발사업 추진절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택재개발사업 추진절차

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주택재개발사업은 도시 및 주거환경 정비기본계획 과 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 주택재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업을 시작합니다. 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 주택재개발사업조합은 청산절차를 진행하여 주택재개발사업이 완료됩니다.

 

주택재개발사업 기본계획 수립

특별시장, 광역시장 또는 시장(대도시가 아닌 경우에는 도지사가 인정하는 경우)은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다.

 

주택재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정

시장, 군수 또는 자치구의 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획을 수립합니다.

이 경우 시장, 군수는 주민에게 이를 서면으로 통보한 후, 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민에게 공람해야 하며, 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장, 광역시장, 도지사에게 주택재개발 정비구역 지정을 신청해야 합니다.

 

 

 

 

주택재개발사업 추진위원회 구성 및 조합설립

주택재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주민은 주택재개발사업조합을 구성해야만 시행자가 될 수 있으며, 조합 구성을 위해서는 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 시장, 군수의 승인을 받아야 합니다. 시장, 군수 또는 구청장의 승인을 받은 추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 할 수 있습니다. 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장, 군수의 인가를 받아야 합니다.

 

주택재개발사업 시공자 선정 및 사업시행인가

조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다. 그리고 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다. 조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.

 

주택재개발사업 분양공고 및 분양신청

조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 이 경우 분양신청기간은 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다.

 

 

 

 

주택재개발사업 관리처분계획인가

분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 주택재개발 정비사업비의 추산액 및 조합원의 부담규모, 분양대상자의 권리명세 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다.

 

주택재개발사업 건축물 철거 및 착공

조합이 건축물을 철거하려면 관리처분계획인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물 철거 신고를 하고 철거해야 합니다. 그리고 조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다.

 

 

 

 

주택재개발사업 완료단계

조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며 준공인가를 하는 시장, 군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시합니다.

시장, 군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다.

주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다. 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다.