소액임차인 최우선변제조건이란?

소액임차인 최우선변제조건이란?

 

소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다. 하지만 소액임차인의 최우선변제가 무조건 이루어지는 것은 아닙니다.

오늘은 이주헌변호사와 함께 소액임차인의 최우선변제조건에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

우선 그 요건으로 소액임차인의 범위에 속해야 합니다. 임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다.

 

-서울특별시: 6500만원 이하
-과밀억제권역(서울특별시 제외): 5500만원 이하
-광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시:
3800만원 이하
-그 밖의 지역: 3000만원 이하

 

또한 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다. 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락 기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

소액임차인이 우선변제권을 행사하려면 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 여야 합니다. 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 경매나 공매에 의하지 않고 임차상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만 문제될 뿐, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 되며 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명할 수 있는 서면을 붙여야 합니다.

 

 

 

 

 

소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우는?
임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료가 된 상가건물을 그 이후에 임차한 경우에 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.

 

또한 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때 소액임차인에 해당되었지만, 이 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우가 되면 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.

 

 

 

여기까지 소액임차인 최우선변제조건에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차관련 문제로 어려움을 겪고 계신다면 이주헌변호사를 통해 법적인 자문을 구하시길 바랍니다.