[부동산변호사] 주택임대차보호법

 

[부동산변호사] 주택임대차보호법

 

 

 

 

 

주택임대차보호법

 

주택 임대차 보호법에서 말하는 주택의 범위는 어디까지일까요? 일반적으로 사람들이 살고 있는 주택을 말하는 것일까요? 사실 그것보다도 훨씬 더 넓은 범위의 건물이 주택으로 인정받고 있습니다. 등기부에 적혀 있는 용도가 주거용이 아니라고 해도 주택 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 것입니다.

 

EX) 공장용 건물, 창고용 건물에서 주거용으로 이용하기 위해 내부 구조를 변경한 경우

 

다시 말하면, 어떤 곳이든 사람이 살 수 있도록 만들어 놓고 실제로 사람이 살고 있다면 주택 임대차보호법의 보호를 받는 주택이 됩니다. 무허가 건물도 주택에 대한 임대차 계약을 했다면 보호받을 수 있습니다.

 

 

 

 

주택 임대차보호법은 민법보다 우선해서 적용되는데요. 임대기간, 임대 계약 갱신, 임대료 인상, 보증금 우선변제권, 임차권등기 명령 등에 대한 내용을 포함하고 있습니다.

 

 

 

 

 

* 임대기간 : 임차인을 위한 최소 보장 기간은 2년

 

기간을 따로 정하지 않았거나 2년 미만의 기간으로 계약한 경우 무조건 2년으로 임대 기간을 보호해줍니다. 1년을 계약하였다고 하더라도 임대 기간이 2년이 채 되지 않았다면 집주인 마음대로 임차인을 내쫓을 수 없습니다. 반대로 임차인은 2년의 기한 내에서라면 계약대로 1년만 채우고 나갈 수도 있고, 2년까지 더 살 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

* 임대계약갱신 : 계약갱신 및 계약 조건 변경은 계약기간 만료 6~1개월 전에 통지해야

 

주택 임대차보호법은 불합리하고 부당한 집주인의 요구를 철저히 막고 있습니다. 계약을 갱신하거나 계약 조건을 변경할 때에는 계약 기간이 만료되기 6개월에서 최소 1개월 전에 임차인에게 알려줘야 합니다. 통지를 받은 임차인은 계약 기간 만료 1개월 전에 집주인에게 알려 주면 됩니다. 임대인과 임차인이 서로에게 제대로 통지를 하지 않았다면 이전과 동일한 조건으로 임대 계약을 한 것으로 간주합니다.

 

자동으로 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 집주인에게 계약 해지 통고를 할 수 있습니다. 이 때에는 통고를 하고 3개월이 지나서 계약 해지 효력이 발생합니다. 임차인이 계약 해지 통고를 하고 3개월이 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법률적으로 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

* 임대료 인상 : 임대료 인상에 대한 제한 조건

 

집주인이 임대료를 인상하려고 할 때에는 다음과 같은 사항을 꼭 지켜야 합니다.

 

- 임대료를 올리려면 계약 후 1년이 지나야 합니다.
- 올리려는 금액은 약정 보증금 또는 차임의 1/20을 초과할 수 없습니다.
- 임대료를 올린 날을 기준으로 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.

 

하지만 계약 기간이 끝나고 재계약을 하려고 할 때에는 두번째 조건이 해당되지 않으므로, 이 때에는 집주인과 잘 상의를 해야 합니다.

 

 

 

 

 

* 보증금 우선변제권 : 소액임차인이 주민등록을 마쳤다면 대항력이 생긴다

 

주택 임대차보호법도 임차인의 보증금을 완전히 보호하지는 못합니다. 하지만 임차인을 위한 최소한의 보장을 해주고 있는데요. 소액임차인의 경우 주민등록을 마치면 대항력이 생겨서 계약에서 정한 임대 기간 동안 계속 살 수 있고, 일정액의 보증금을 보장받을 수 있습니다.

 

만약 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우, 소액 임차인에게 우선변제권을 주고 있습니다. 대항력을 가진 소액임차인이 주민센터를 방문해 확정일자까지 받아놓으면 유사시 일반 채무자보다 우선 돈을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

* 임차권 등기 명령 : 계약이 끝나도 주택 임대차 보호법의 보호는 지속

 

계약이 끝나면 주택 임대차보호법의 보호도 끝이 나게 됩니다. 하지만 이렇게 되면 보증금을 제 때 돌려받지 못하는 문제가 생길 수도 있습니다. 그래서 주택 임대차보호법은 임차권등기명령제도를 만들어서, 주택임대차보호법의 보호가 계속 지속될 수 있도록 하였습니다.

보증금을 아직 못 받은 상태로 부득이하게 그 집에서 계속 지내거나 다른 곳으로 이사를 하고 주소 이전까지 했어도, 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 인정해주는 제도입니다. 필요한 서류를 준비해서 법원에 가서 신청하면 세입자의 권리를 그대로 유지할 수 있습니다.