부동산변호사 소액임차인

부동산변호사 소액임차인

아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 되었다면 소액임차인으로 보고 우선 변제 받을 수 있을까요? 부동산변호사가 필요한 판례로 알아보겠습니다.

 

A씨는 강원도에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했습니다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 채무자들에게 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었는데요.

 

아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두 달만인 임의경매 절차로 넘어갔습니다. 법원은 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성한 바 있었습니다. 은행에서 채권을 양수 받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인이라며 A씨에게 배당된 1300만원을 달라고 소송을 제기 했습니다

 

재판부는 주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이라고 설명했습니다. 

그러면서 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다고 판단했습니다.

 

이어서 재판부는 A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선 변제되는 소액임차인 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차 당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다고 판시했습니다.

 

또한 재판부는 A씨의 경우 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있으며 주택 건물을 경매로 낙찰 받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다며 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다고 보았습니다. 따라서 A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다고 판단했습니다.

 

이에 따라 법원은 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송에서 원고 승소 판결을 내렸습니다. 부동산변호사가 필요한 본 사안으로 관련 법률을 살펴보았습니다. 이러한 부동산변호사가 필요하신 사안에 휘말리셨다면 초기 대응이 중요하므로 부동산변호사 이주헌변호사와 먼저 상담 후 함께 진행하시기 바랍니다.