임대차보증금공제 제대로 하기 위해 알아야 하는

 

 

임대차라고 하는 부동산 제도의 근간에 속하는 것 중에 하나가 바로 보증금이라고 할 수 있습니다. 이러한 계약 자체가 결과적으로 보면 일종의 빚에 속한다고 볼 수 있으며 따라서 일정한 빚을 대신하기 위하여 채무자가 상대방에게 일종의 보증 개념으로서 납부하는 성질을 지니고 있는 보증금 또한 나라에서 엄연히 규정이 되는 합법적인 개념이자 권리, 의무에 속하는 것이기도 합니다. 

 

법 속의 영역이라고 할 수 있으며 따라서 임대차보증금공제 문제 등이 생긴 경우라면, 이러한 법의 테두리 내에서 해결을 하는 것이 좋은 방법이라고 할 수 있는 것입니다. 보통 월세가 밀리면 그것을 보증금에서 공제하는 것이 상식으로 여겨지고 있으며 건물주 입장에서 이를 당연시 하는 경우가 있습니다. 

 

 

 

 

 

그렇지만 세입자 등이 이를 제대로 수행하지 않음으로서 결과적으로 재판으로 풀어야 하는 경우가 적지 않습니다. 그러니 만큼 임대차보증금공제 문제를 해결하기 위해서라도, 이런 문제가 발생한 실제 판례를 통해서 사안을 이해하는 것이 도움이 될 것입니다. 

 

그 일환으로서 임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 주인이 바뀌었다고 하더라도 바뀌고 난 뒤 새 주인 역시나 보증금에서 기존에 밀렸던 월세 등도 공제가 가능하다라고 하는 판결이 있습니다. ㄱ씨와 ㄴ씨 간에 벌어진 이 사건은 ㄱ씨가 상가를 구입하면서 시작이 되었습니다.  

 

ㄱ씨가 상가를 사기 전부터 전 주인으로 부터 임차를 하고 있던 ㄴ씨의 경우에는 월세와 관리비 모두 연체를 하고 있는 상태였고, 이 액수가 보증금을 초과하는 지경에 이르렀습니다. 

 

 

 

 

 

이런 가운데 주인이 바뀐 뒤로도 역시나 ㄴ씨는 밀린 월세 등을 내지 못했으며, 따라서 계약은 해지가 되었습니다. 해지 이후에도 ㄴ씨는 자신의 보증금 등을 돌려주기 전까지는 못 나간다면서 버텼으며, 이에 ㄱ씨는 연체된 임대료는 이미 공제가 되었으니 자신이 따로 줄 돈이 없다면서 상가를 비워달라고 소송을 냈습니다. 

 

1심 재판부는 ㄴ씨는 상가를 인도하고 밀린 관리비 등의 액수를 지급해야 할 책임이 있다며 ㄱ씨의 손을 들어 주었습니다. 2심 재판부는 판결을 다소 다르게 내렸는데, ㄴ씨가 상가를 비워줘야 한다는 건 동의했지만 밀린 관리비 등을 다 지급할 필요는 없다고 판단했습니다. ㄱ씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권까지 승계된다라고는 볼 수 없는데요. 

 

 

 

 

 

따라서 ㄱ씨는 건물 소유권을 취득한 뒤 ㄴ씨가 연체한 차임 액수 정도만 보증금에서 공제할 수 있고 나머지 액수는 ㄴ씨에게 돌려주는 게 맞다라고 하는 판결을 내린 것입니다. 대법원에서 이런 판결이 다시 한 번 뒤집어졌습니다. 

 

대법원 재판부는 임대차계약에서 보증금이라고 함은 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도를 할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 개념이라고 정의내렸으며, 이러한 채무 자체는 관계가 끝난 뒤에 부동산이 반환될 때에 특별한 사정이없는 케이스라면 별도의 의사 표시 등이 없다라고 하더라도 보증금에서 이를 공제하는 거가 타당하다라는 판단을 내린 것입니다. 

 

이와 함께 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 뒤 임대차 관계가 종료가 되어버렸으며, 이에 따라서 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 할 케이스라고 할지라도 그것이 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 차임이나 관리비 등을 가지고 있는 상태일 경우에는 다른데요. 

 

 

 

 

 

이는 보증금에서 당연히 공제를 해야 하는 것이라고 보는 게 우리 사회의 시각에 합당하다는 판단을 내렸습니다. 법적인 판단이나 사회적인 시각에서 보더라도, ㄴ씨는 ㄱ씨에게 보증금을 받을 만한 권리가 없다는 판단 하에 ㄴ씨는 패소를 하게 되었다고 평가할 수 있는 판례입니다. 

 

임대차보증금공제는 상식적으로 판단하고, 그에 따라서 판결 결과가 나오는 경우가 적지는 않습니다. 그렇지만 상대가 임대차보증금공제 문제에서 어떤 논리를 들고 나오느냐에 따라서 법적 판단이 어려워 지는 경우가 있는 것도 사실입니다.

 

그러니 세입자의 연체 등으로 인하여 보증금 공제를 하려고 하시는 분이라면 무작정 이를 진행하기 보다는 엄격한 법 조항 검토 등을 통해서, 차후에도 위법한 일이 없도록 진행하시는 것이 소송 등을 막거나, 그런 상황에서도 유리하게 상황을 이끌 수 있는 길이라고 할 수 있습니다.